V posledních letech rostly ceny domů v Německu v průměru o 2–3 % ročně. Trh země však není homogenní, a proto je třeba se seznámit se zvláštnostmi konkrétního města, ve kterém investor plánuje koupi bytu nebo domu. Nemovitosti v Oldenburgu jsou spolehlivou investicí, protože města západního Německa mají největší investiční potenciál a jsou před východními zeměmi, pokud jde o ekonomický rozvoj: je zde vysoká míra populačního růstu a index spotřebitelské schopnosti, velký podíl nájemníků a rychlý růst cen bydlení.
Vlastnosti trhu s nemovitostmi v Oldenburgu
Oldenburg je hlavní město stejnojmenného vévodství, ležící na břehu řeky Gunthe v regionu Dolní Sasko, a jedno z největších německých měst s nejvyšší kvalitou života obyvatel. V centru Oldenburgu se koná velké množství kulturních akcí, a to díky přítomnosti takových institucí, jako je městská a státní knihovna, městské muzeum a známé kulturní centrum PFL. Obchody a butiky jsou zde přes den přeplněné a večery jsou bary přeplněné.
K popularitě Oldenburgu přispívá skutečnost, že 14,7 % rozlohy města je věnováno parkům, lesům, jezerům, nábřežím a dalším místům pro venkovní rekreaci. Místní obyvatelé dokonce nazývají Oldenburg městským parkem a úřady sponzorují činnost čtyř výzkumných center specializovaných na tvorbu obnovitelných zdrojů energie.
Třetí největší město Dolního Saska může nabídnout nejen snadnou integraci do společnosti a rozšiřující se sídliště pro imigranty, ale nabízí také bohaté příležitosti pro investory.
Oldenburg nabízí výhodnou investici do široké škály rezidenčních a komerčních nemovitostí: na trhu jsou staré budovy i zcela nové domy.
Kombinace zrekonstruovaných starých budov a klasických skandinávských vil vytváří atraktivní kontrast.
Oldenburg je univerzitní město a kulturní a hospodářské centrum celého regionu. Oldenburská vláda aktivně přitahuje mladé vědce, vysoce kvalifikované lidi s vysokým příjmem. Osada plně splňuje očekávání migrantů a odpovídá statutu města s cca 160 tisíci obyvateli.
I když ne všechny čtvrti jsou stejně oblíbené: elitní čtvrti jako Ziegelhof a Gerichtsviertel sousedí s méně atraktivními čtvrtěmi Nadorst a Donnerschwee. To, že ceny bydlení zde nejsou příliš vysoké, je pravděpodobně způsobeno přítomností nedokončených stavebních projektů.
Administrativně strukturovaný Oldenburg je rozdělen do 9 okresů, které jsou zase rozděleny do 34 historicky vytvořených okresů. Město je poměrně hustě osídleno, a proto je volných pozemků pro výstavbu jednotlivých obytných domů nedostatek. I když se budovy všude obnovují, dosud bylo zaznamenáno převládání starých staveb.
Oldenburg v posledních letech ztratil významnou část kompaktních domů ve starých ulicích centra, ale město má stále spoustu atrakcí.
Nemovitosti v Oldenburgu se z větší části vyznačují čtvrtletní závislostí. Současně mohou být obytné oblasti rozšířené nebo tradiční.
V centru města je mnoho luxusních starých budov, částečně zrekonstruovaných. Pustiny byly zastavěny dvou- a třípatrovými obytnými komplexy.
Ti, kteří se chystají bydlet v Oldenburgu po koupi domu, mají tendenci získat byt v centru také proto, že je zde pohodlná zóna určená pro pěší, stejně jako většina hotelů, obchodů, restaurací, zábavních a nákupních center.
Níže uvedená tabulka poskytuje informace o charakteristikách oblíbených okresů a obcí Oldenburgu:
| Okres nebo obec | Zvláštnosti | Atraktivita pro určité kategorie obyvatel |
|---|---|---|
| Ohmstede (městská oblast VII) | Ubytování na venkově, rekreační oblasti u jezera Bornhorster pár minut chůze od domu, mnoho atraktivních statků. | Rodiny, důchodci |
| Kreyenbrück (městská oblast IX) | Smíšená obytná čtvrť, spousta prostoru pro mladé i seniory, dobrá dopravní dostupnost, nemocnice v bezprostřední blízkosti. | rodiny |
| Osterburg (městská oblast IV) | Živá, rozlehlá oblast, poměrně velký výběr bytů. | Páry, osamělí lidé |
Podél Tirpitzstraße jsou drahé řadové domy s výhledem na vodu, zatímco ostatní domy jsou tiše umístěny ve druhé řadě. Západu Oldenburgu dominují klasické, spíše venkovské obytné oblasti.
Východ je stále domovem velkého množství klasických farem a smíšených obytných čtvrtí. Rozsah cen je zde tedy také poměrně široký.
V Krusenbuschi nebo Kreyenbrücku vznikají nové komplexy a celá jižní strana je nyní výhradně rezidenční oblastí. Na severu, zejména v Nadorstu, žijí mladé páry a svobodní lidé, kteří milují blízkost města a urbanismus rostoucí čtvrti.
Dobben a Haarenesch dominují vily a větší městské domy. Tyto oblasti jsou tradičně oblíbené u rodin a seniorů. Díky tomuto trendu zaznamenal Oldenburg velký nárůst nákladů na bydlení.
Na západě, například ve Wechloy nebo Bloherfelde, převládají klasické smíšené obytné oblasti. Na východě je území částečně zastavěno moderními městskými domy a farmami, které potřebují rekonstrukci a jsou v poslední době velmi žádané.
Rodiny a páry se raději usazují na jihu, kde se v obytných ulicích, méně často chatových vesnicích, nacházejí jednoduché domy za rozumnou cenu.
Nemovitosti v Oldenburgu byly dlouho považovány za bezpečnou investici. Dynamikou a celkovou cenovou hladinou Oldenburg překonává i Hannover.
Důvodem je vysoká kvalita života a stabilní ekonomická situace ve městě a v Dolním Sasku obecně. Vysoká poptávka po bytech a domech v Oldenburgu rapidně snižuje úroveň cenové dostupnosti rezidenčních nemovitostí. Jedinou výjimkou jsou novostavby, které jsou ve výstavbě.
Oldenburg reaguje na vznik vysoké poptávky po nemovitostech výstavbou rozsáhlých proluk v centrálních částech, kde se v současnosti staví i rezidenční domy. Ve vojenských újezdech, jako je Donnershvi, se vývojáři projektů zaměřují na kompaktní domy a zhruba 240 nových rezidenčních projektů je nyní ve finální fázi výstavby. Místní obytné soubory díky výhodné poloze na severovýchodě centra města lákají celé rodiny, manželské páry i svobodné lidi.
Podle plánu rozdělení oldenburského rozpočtu na příští roky bude značná část prostředků směřovat na spolufinancování stavebních projektů. Obdobná opatření byla přijata ke zlepšení dostupnosti bydlení pro nízkopříjmové skupiny obyvatel. Jak to ovlivní vývoj cen, zatím není známo.
Město má každopádně již nyní dostatek pozemků v atraktivních oblastech připravených pro nové rezidenční stavby, čímž bude uspokojena neustále rostoucí poptávka po nemovitostech ze strany migrantů a investorů.
Níže uvedená tabulka ukazuje specifika výběru oblasti k pobytu, typické pro určité kategorie občanů Oldenburgu:
| Osamělí lidé | Manželské páry | rodiny | Studenti | důchodci |
|---|---|---|---|---|
| Centrum (Zentrum) | Siegelhof | Dobben | Haarentor | Bloherfelde |
| Mnoho zrekonstruovaných starých budov, hospod a barů v docházkové vzdálenosti, dobrá komunikace a komunikační služby. | Často existují malé obytné budovy, je vhodné se dostat do centra, existuje mnoho rekreačních oblastí. | Několik středních škol a VŠZ v bezprostřední blízkosti, přítomnost kulturních a zábavních center, atraktivní rezidenční komplexy. | Ideální místo k pobytu, pokud potřebujete rychlý přístup k univerzitním budovám. Jedná se převážně o středně velké rezidenční oblasti s mnoha byty k pronájmu. | Malebná vilová čtvrť, atraktivní budovy se zahradou, obchody, lékárny. |
Oldenburg (alespoň prozatím) je klasickým nájemním městem, a proto je pro investory výhodné pořizovat celé obytné budovy za účelem pronajímání bytů – z tohoto důvodu se někdy budovy kupují celé z prostředků několika investorů.
Podíl nákupů nemovitostí na základě smlouvy o spoluvlastnictví je asi 40%, z toho v 60% případů je zakoupen dům a ve 40% - kondominium.
Na tak velké město je nabídka nemovitostí v absolutním vyjádření podprůměrná. Nové stavební projekty se realizují poměrně pomalu. Kromě toho se v posledních letech výrazně zvýšily náklady na byty a domy, což vedlo k „zmrazení“ cen v blízké budoucnosti (ve srovnání s dynamikou průměrných cen v Německu), ale analytici slibují, že v za pár let se situace pro investory změní k lepšímu....
Průměrné ceny pronájmu
Pokud porovnáme náklady na pronájem a údržbu bytu v Oldenburgu s průměrnými náklady na pronajatý byt v Dolním Sasku a v Německu jako celku, budou náklady na pronájem bytu v Oldenburgu o 14,3 % vyšší a o 4,5 % nižší. .
Nájemní bydlení v Oldenburgu je poměrně žádané: od zveřejnění inzerátu na pronájem bytu po uzavření smlouvy s nájemcem uběhne podle statistik v průměru 14 dní. 
Obyvatelé vynakládají 16,8 % svých příjmů na nájem bytových prostor, nepočítáme-li náklady na energie a další výdaje.
Průměrné kupní ceny nemovitostí
Ubytování v Oldenburgu je cenově dostupné. Průměrná tržní cena za metr čtvereční za byt v Oldenburgu je o 39,4 % vyšší než průměr v Dolním Sasku a o 1,9 % nižší než celostátní průměr.
V jižních čtvrtích Oldenburgu, jako je Bümmerstede a Kreyenbrück, stojí novostavba střešního bytu o velikosti 120 m2 v průměru 270 až 300 tisíc eur. Prodej bytů ve starých budovách podobné velikosti lze provést za 180 tisíc eur - ceny takových nemovitostí zřídka stoupnou nad 240 tisíc.
Nejdražší byty, modernizované a umístěné v high-end oblastech, najdete v Haarenesch, Dobben a jejich okolí. Staré činžovní domy o rozloze 145 m2 prodejci zřídkakdy odhadují na méně než 420 tisíc eur, ale zpravidla prodejní cena začíná na 500 tisících.
V rozvojových rezidenčních oblastech začínají ceny za takové byty na 600 tisících eur.
Je třeba poznamenat, že ceny za bydlení v novostavbách jsou relativně stabilní, protože v současné době je málo dokončených projektů.
Rekonstruované řadové domy se nacházejí převážně v blízkosti centra, řadové domy pak v chatových obcích na okrajích. Bloherfelde láká převážně rodiny a nemovitosti nabízí velké množství soukromých domů o velikosti 160 m2 v cenovém rozpětí od 320 do 360 tisíc eur – konečné náklady budou záviset na velikosti pozemku.
Investorům, kteří raději investují do komerčních nemovitostí, lze doporučit, aby si koupili malý hotel nebo restauraci v centru Oldenburgu, blíže k turistickým místům. Případně můžete obrátit a koupit obchod s potravinami nebo malou kavárnu v méně populárních oblastech Oldenburgu, kde místní obyvatelé postrádají dostupné vybavení, aby uspokojili své každodenní potřeby.
Následující tabulka ukazuje příklady cen (relevantní pro rok 2021) za komerční nemovitosti nacházející se na území Oldenburgu:
| Typ majetku | Cena (EUR) | ||
|---|---|---|---|
| ve středu | na periferii | Plocha, m2) | |
| Restaurace | 415 000 (Dobben) | 265 000 (Haarentor) | 200 |
| Restaurace-hotel | 310 000 (Zentrum) | 360 000 (Wechloy) | 150 |
| Hotel | 760 000 (Dobben) | 450 000 (Nadorst) | 350 |
| Maloobchod | 120 000 (Haarenesch) | 70 000 (Blankenburg) | 50 |
| Kancelářská budova | 2 218 000 (Zentrum) | 375 000 (Ofenerdiek) | 1074 |
| Průmyslové zařízení | 1 200 000 (Zentrum) | 875 000 (Etzhorn) | 260 (+ 2916 m2 pozemek) |
| Obchodní prostory | 335 000 (Donnerschwee) | 245 000 (Ohmstede) | 86.72 |
Náklady na komerční nemovitosti v centru města budou stát několikrát více a ziskovost bude vysoká. Ale začínající investoři, kteří realisticky posuzují své schopnosti, budou spokojeni s návratností malých maloobchodních prodejen na okraji Oldenburgu.
Srovnání realitního investičního trhu nejperspektivnějších měst v Německu
Odborníci z Postbank, jedné z největších bank v Německu, analyzovali makro- a socioekonomické ukazatele 402 sídel v zemi a také vyhlídky jejich rozvoje do roku 2030. Cílem studie bylo identifikovat nejslibnější trhy v Německu z hlediska dlouhodobých investic do rezidenčních nemovitostí.
Nejvyšší růstový potenciál mají podle výsledků výzkumu Hamburk, Mnichov, Oldenburg, Stuttgart a Bonn.
Investiční atraktivita konkrétního trhu je ovlivněna řadou faktorů:
- Demografická situace. Čím větší je populace, tím rychleji roste poptávka a ceny bydlení. Ve městech, která se podle výsledků studie ukázala jako vedoucí, se počet obyvatel během 3 let (od roku 2021 do roku 2021) zvyšoval rychleji než průměr v Německu, to znamená, že růst byl způsoben právě zvláštnostmi města, a ne situaci v Německu. Podle předpovědí německého Spolkového statistického úřadu (Statistisches Bundesamt) se v letech 2021 až 2030 počet obyvatel Oldenburgu sníží o 4,7 % (v centrálních regionech).
- Trh práce. Města s nízkou mírou nezaměstnanosti jsou pro investory atraktivnější ze dvou důvodů:
- absence nezaměstnanosti je známkou příznivé ekonomické situace;
- pracující populace jsou potenciálními nájemníky.
- Dynamika cen. O atraktivitě realitního trhu svědčí stabilní růst cen na úrovni nad celorepublikovým průměrem – zpravidla jde o výsledek vysoké poptávky. Experti Postbank tvrdí, že místní oldenburský trh zůstane stabilní nebo poroste v příštích 15 letech minimálně o 1,5 % ročně.
- Kupní síla obyvatel a dostupnost bydlení. V Oldenburgu je kupní síla obyvatel vyšší než celostátní průměr, to znamená, že obyvatelé města mohou utrácet více peněz za služby a zboží, včetně rezidenčních nemovitostí. Důležité je také znát poměr příjmů občanů k cenám nemovitostí – to svědčí o tom, jak solventní je poptávka po bytových prostorech. Oldenburg má výhodu – analytici Postbank odhadli, jaký podíl na příjmu určité skupiny obyvatel tvoří průměrná splátka hypotéky, a ukázalo se, že Oldenburg je v této oblasti lídrem mezi ostatními německými městy: pro jakoukoli kategorii obyvatelstva (jednotlivci , rodiny s dětmi, důchodci a další) byl podíl splátek hypoték ve struktuře příjmů nižší než 35 %. Pokud není bydlení dostupné pro mnoho kategorií občanů, pak bude na tomto trhu mnoho potenciálních nájemníků.
- Ukazatele trhu nájmu. Pokud je v lokalitě více nájemníků než majitelů domů, je pro investora výhodné koupit výhodné byty a domy za účelem jejich pronájmu. V posledních letech se nájemné pouze zvyšuje.
- Ekonomika a infrastruktura. Aby bylo možné adekvátně posoudit investiční vyhlídky Oldenburgu, je důležité věnovat pozornost některým kvalitativním ukazatelům:
- Úroveň rozvoje ekonomiky a dostupnost odvětví. Pro investora by měla být upřednostněna města, která nejsou závislá na výrobě a službách v žádném odvětví. Oldenburg je domovem mnoha společností a podniků zapojených do rozvinutých a ekonomicky významných průmyslových odvětví. Město je jedním z nejvýznamnějších průmyslových center země – jsou zde první tabákové továrny v Německu, slévárny a strojírenské závody, zpracování kůže a výroba skla, koňské farmy.
- Přítomnost univerzit. Oldenburg je domovem slavné Carl von Ossietzky Universität Oldenburg, kde studuje mnoho zahraničních studentů. Stojí za zmínku, že pro města s počtem obyvatel méně než 200 000 lidí (to je přesně to, co je Oldenburg), je obzvláště důležité mít vzdělávací instituce, které přitahují studenty ze zahraničí az jiných regionů Německa - vytvářejí další poptávku po skutečných majetek.
- Přítomnost velkých klinik. Německo je známé svým kvalitním zdravotnickým systémem, a proto je zde velmi rozvinutá zdravotní turistika. Přítomnost klinik proto vytváří poptávku po nájemním bydlení v blízkosti zdravotních středisek. V Oldenburgu se nachází Fakultní nemocnice Oldenburg (Universitätsklinikum Oldenburg), kterou navštěvují pacienti, kteří většinou potřebují pomoc neurochirurgů a chirurgů. Zabývá se také léčbou rakoviny a onkologická terapie, jak víte, trvá dlouhou dobu, během níž mohou příbuzní pacienta potřebovat bydlení.
Uvedené číselné ukazatele pro 5 nejslibnějších měst z hlediska investic do nemovitostí v Německu jsou uvedeny v následující tabulce:
| Faktor ovlivňující atraktivitu investice | Oldenburg | Hamburg | Mnichov | Stuttgart | Bonn |
|---|---|---|---|---|---|
| Populační růst (%). Průměr pro Německo = 0,7 % | 1.5 | 2.3 | 4.0 | 2.2 | 1.8 |
| Míra nezaměstnanosti (stav k červenci 2015, %). Průměr pro Německo = 6,3 % | 6.9 | 7.6 | 4.6 | 4.6 | 6.3 |
| Průměrný roční růst cen nemovitostí (2011-2014,%). Průměr pro Německo = 2,0 % | 5.7 | 6.9 | 9.8 | 7.1 | 5.4 |
| Index kupní síly (celé Německo = 100). Průměr pro Německo = 100 | 103.7 | 110.8 | 136.6 | 114.7 | 112.5 |
| Výše ročního příjmu jedné rodiny potřebného ke koupi bytu. Průměr za Německo = 7 | 5.7 | 10.2 | 11.8 | 7.6 | 8.9 |
| Podíl nájemníků v centrálních regionech (%). Průměr v Německu = 54 % | 72.2 | 64.8 | 84.7 | 74.8 | 84.5 |
| Dynamika nájemného (2011-2015,%). Průměr pro Německo = 34,3 % | 9.9 | 34.6 | 46.2 | 90.9 | 20.8 |
Aby bylo možné investovat do ziskových nemovitostí v Německu a koupit bydlení, Oldenburg vyhovuje všem hlavním ukazatelům, kterým mezinárodní makléři doporučují věnovat pozornost:
- demografická situace: dynamika populace je pozitivní, jsou vyhlídky na další růst;
- nezaměstnanost - ve městě s počtem obyvatel méně než 200 000 lidí by míra nezaměstnanosti neměla přesáhnout 7 %;
- růst cen bydlení: doporučená sazba je od 2 % ročně;
- podíl nájemníků: osob pronajímajících bydlení by měl být více než 50 %;
- ekonomická situace – ve městě musí být minimálně 2 klíčová průmyslová odvětví;
- infrastruktura – ve městě by měly fungovat velké univerzity a univerzitní kliniky.
Životní náklady v Oldenburgu
Pokud má kupující zájem o byt v Oldenburgu, protože bude v budoucnu bydlet ve městě, je třeba nejprve posoudit hlavní položky výdajů, které po stěhování čekají.
Na prvním místě se přistěhovalci zpravidla zajímají o cenu potravinářských výrobků. V Oldenburgu jsou potraviny dražší než německý průměr, zhruba o 12 %.
| Potravinářský výrobek | Cena (EUR) |
|---|---|
| Bochník čerstvého bílého chleba (500 g) | 0.99 |
| mléko (1 l) | 0.66 |
| Vejce (12 ks.) | 1.71 |
| Místní sýr (1 kg) | 6.67 |
| Kuřecí prsa bez kostí a kůže (1 kg) | 6.96 |
| hovězí maso (1 kg) | 11.82 |
| jablka (1 kg) | 2.08 |
| Banány (1 kg) | 1.56 |
| brambory (1 kg) | 0.93 |
| Cibule (1 kg) | 1.00 |
Oldenburg je velké město s poměrně velkým množstvím restaurací a kaváren. Náklady na stravovací služby zde nelze nazvat nízkými, ale pokud mluvíme o průměrných cenách v Německu, pak jsou náklady na stravování v tomto městě o 7,16 % nižší.
| Oběd a pití v restauraci | Cena (EUR) |
|---|---|
| Oběd v levné restauraci | 9.50 |
| Tříchodový oběd pro dva ve střední restauraci | 40.00 |
| McMill v McDonald's (nebo podobná sada nádobí) | 7.20 |
| Cappuccino | 2.50 |
| Voda (láhev, 0,33 l) | 1.70 |
Náklady na údržbu obydlí také nejsou příliš vysoké – náklady na služby v Oldenburgu jsou o 15 % nižší než průměr v Německu.
| Komunální služba | Cena |
|---|---|
| Elektřina, topení, klimatizace, vodovod, likvidace odpadu, kanalizace (pro byt o ploše 85 m 2) | 180,67 € měsíčně |
| 1 minuta hovoru za předplacený tarif místního mobilního operátora (bez slev a aktivace tarifů) | 0,09 EUR |
| Internet (od 60 Mbps, neomezeně, kabel / ADSL) | 27,50 € měsíčně |
Stejně jako v každém jiném městě v Německu je pro lidi, kteří často využívají služeb veřejné dopravy, výhodnější koupit si měsíční jízdenku. Jeho cena je o 28,5 % nižší než celostátní průměr.
| Přepravní služba | Cena (EUR) |
|---|---|
| Jednosměrná jízdenka (městská doprava) | 2.40 |
| Měsíční vstupenka (běžná cena) | 50.00 |
| Taxi "Start" (běžný tarif) | 3.50 |
| Taxi (běžné jízdné, na 1 km cesty) | 1.89 |
| Taxi, 1 hodina čekání (běžná sazba) | 25.00 |
| Benzín (1 l) | 1.32 |
Obecně nelze Oldenburg klasifikovat jako město s vysokými životními náklady, ale mzdy ve městě jsou o 17 % nižší než celostátní průměr: 1 816,67 eur oproti 2 190,48 eur měsíčně (po zdanění).
Závěr
Realitní trh se pod vlivem různých faktorů neustále mění a investoři neustále hledají nové investiční příležitosti. Německo je jednou z ekonomicky nejstabilnějších zemí, rezidenční a komerční budovy jsou zde velmi žádané.
Když je na německém realitním trhu nedostatečná nabídka a trh nestíhá držet krok s rostoucí poptávkou kupujících po domech a bytech, investoři se spokojí s méně oblíbenými investičními možnostmi nebo dokonce riskují a investují do nemovitostí, které mají. se dříve nezabývalo. Jakmile se však stavební projekty umístěné ve velkých rostoucích městech dostanou do prodeje, veškerá pozornost kapitalistů se obrací k nim. Jedním z těchto měst je Oldenburg – město, které je ve všech ukazatelích investiční atraktivity před desítkami jiných sídel v Německu.
