Koupě nemovitosti v zahraničí je důležitou událostí v životě každého investora. Po uzavření obchodu ale starostí nového majitele neubude. Naopak, odteď se bude muset o svůj nákup starat s ohledem na místní zákony a předpisy. Zde se hodí mít na místě osobního zástupce, který vás ušetří starostí s přebíráním nemovitosti a pomůže vám vytěžit maximum z jejího pronájmu nájemníkům. Každý, kdo zde hodlá nakoupit určité množství čtverečních metrů, si musí prostudovat principy, na kterých je správa nemovitostí v Německu založena.
Trust management: co se skrývá za konceptem
Termín jako „důvěra“ se v určitých kruzích používá ve většině zemí světa. Každopádně legislativa vyspělých zemí s tím bude jistě operovat, pokud jde o převod části práv vlastníka nemovité věci na jinou osobu. Nejčastěji se rozsah těchto práv vztahuje na všechny úkony s ním s výjimkou zcizovacího řízení. Oprávněná osoba nemá takové pravomoci.
Potřeba managementu vzniká z toho důvodu, že cizí občan nemůže po celou dobu pobývat v zemi, kde se nachází jeho dům. V německém státě každopádně skutečnost vstupu do vlastnictví neposkytuje možnost získat povolení k pobytu. Ano, charakterizuje vlastníka z prospěšné stránky, ale neposkytuje bydliště.
Šťastný majitel zahraniční nemovitosti při pobytu ve své domovské zemi nebude moci sledovat včasné placení účtů za energie, placení finančních prostředků na účet nájemného ze strany nájemníků a sledovat pečlivé zacházení s bytem. celý. To vše zajišťuje oficiální zástupce.
Důvěryhodná společnost tedy bude muset:
- vést korespondenci se všemi stranami souvisejícími s obytným objektem - nájemníky, vlastníky, inženýrskými sítěmi, místními výkonnými orgány;
- provádět veškeré související platby, sledovat platby dle nájemní smlouvy;
- poskytnout vlastníkovi zprávu o všech finančních transakcích;
- přijímat stížnosti nájemců;
- přijímat poštu;
- zajistit opravu prostor (platba za materiál a práci se platí zvlášť);
- v případě potřeby hledat nové nájemníky.
Z toho vyplývá, že zplnomocněný zástupce se zabývá veškerými technicko-ekonomickými záležitostmi souvisejícími se správou nemovitosti tak, jak by to dělal sám vlastník, kdyby měl možnost být neustále na stejném území se svou nemovitostí.
Co je třeba zvážit při výběru položky ke koupi
Pokud je pro vás rok 2021 ve znamení nákupu zahraniční nemovitosti, nezapomeňte, že za úspěšnou transakci lze považovat nejen to, když se na vás obrátí něco za dobrou cenu. Ve většině případů záleží na samotném objektu. Než se pro něco rozhodnete, zvažte následující vlastnosti:
- umístění domu nebo bytu. Ve velkých městech v Německu je velmi obtížné získat nevyžádané bydlení. Ať už se rozhodnete pořídit ve městech, jako je Berlín nebo Mnichov, vždy si můžete tento dům pronajmout. To samé se o venkově říci nedá.
- kvalitu stavby. Přestože je v této zemi všechno tak dobré, pravděpodobnost, že se dostanete do zchátralého nebo nekvalitního zařízení, je velmi vysoká. To znamená, že si o nákupu musíte zjistit vše: datum výstavby, informace o použitých materiálech, pokud možno, infrastrukturu domu, fasádu a další technické vlastnosti. Zvláštní pozornost věnujte střeše, topení, stěnám. Uveďte, před jak dlouhou dobou byly provedeny poslední opravy, jaké úpravy byly provedeny po výstavbě. Možná byly zasaženy nosné stěny nebo byla podlaha izolována;
- soulad požadované hodnoty s trhem v daném regionu. Velmi často se přeceňuje, což je osobní rozmar předchozích majitelů;
- pečlivě prostudujte závěry schůzí vlastníků prostor. Někdy mohou obsahovat velmi užitečné informace;
- analyzovat účty za energie. Důležité je, jak pravidelně byly ukládány, zda nebyly předraženy. Pokud k takové skutečnosti došlo, musíte zjistit proč. Může se ukázat, že předchozí vlastníci jsou ve fázi soudního řízení o této otázce;
- upřesnit, kolik lidí vlastní nemovitost v době prodeje.
Před dnem obchodu byste neměli mít o nákupu sebemenší pochybnosti.
Jaké povinnosti jsou svěřeny správcovské společnosti
Hlavním cílem kupujícího jako investora je vytěžit ze svého nákupu maximum. Je celkem logické, že bych rád našel nájemníky, kteří by pravidelně platili nájem, pečlivě užívali svěřený majetek a neobtěžovali pronajímatele se všemožnými drobnostmi. V tomto ohledu bude důležité přesně pochopit, jaké úkoly můžete svěřit svému zástupci v Německu.
Komerční aspekty
Nejprve se pojďme vypořádat s obchodními nuancemi, které zprostředkovatel přebírá:
- Otevření bankovního účtu. Někdy zmocnitel umožňuje použití stávajícího účtu, na kterém bude správcovská společnost moci provádět všechny transakce online. Správce přitom nájemní účet pouze spravuje, aniž by získal právo na to získané prostředky použít pro vlastní potřebu.
- Kontrola příjmu plateb za nájem.
- Zasílání upozornění nájemníkům, pokud nezaplatili za ubytování včas.
- Úhrada všech běžných výdajů: daně, půjčky, různé služby. Platby se provádějí z účtu pronájmu, pokud jsou k dispozici všechny potřebné dokumenty a peníze.
- Provedení ročního přepočtu spotřeby energií v oprávněných organizacích - voda, plyn, topení, elektřina.
- Roční odsouhlasení provozních nákladů s nájemníky.
- Poskytování zpráv o všech platbách.
- Sledování příjmů a ukládání zástav k platbě za ubytovací fond.
- Poskytování zpráv majiteli nemovitosti, pokud došlo k nějakým změnám ve faktuře.
- Výroční zpráva pronajímateli o pohybu finančních prostředků na účtu pronájmu.
Řešení technických problémů
Správcovská společnost kromě finančních záležitostí předpokládá řešení všech technických problémů, se kterými se při řešení budov a staveb nevyhnutelně musí potýkat. Majitel může počítat s pomocí zejména v následujících věcech:
- Organizace a realizace oprav různých typů plánovaných i neplánovaných. Může se jednat o aktualizaci zastaralých nebo opotřebovaných komunikačních systémů nebo částí samotné budovy. Patří sem i opravy, které byly nutné v důsledku mimořádné události.
- Přijímání nezbytných opatření pro úsporu a optimalizaci spotřebovaných zdrojů.
Tento seznam povinností není úplný. Bude záležet na osobních požadavcích majitele nemovitosti a na vlastnostech samotného objektu.
Právní a reprezentativní záležitosti
Za nejobtížnější lze považovat oblast právní, ovlivňující vztah k zákonům cizí země. Bez patřičných znalostí, zkušeností a ovládání německého jazyka se majitel bytového nebo nebytového prostoru může ocitnout v pro sebe dost nevýhodné situaci.Legislativa Spolkové republiky Německo totiž může mít mnohá úskalí, která může obejít jen člověk, který se v nich dobře vyzná. Z právního hlediska se tedy správcovská společnost bude muset vypořádat s následujícími body:
- Zastupovat zájmy vlastníka ve všech orgánech státu a dalších strukturách, které s problematikou vlastnictví nemovitostí souvisejí.
- Vyjednávání s třetími stranami a nájemci za účelem optimalizace správy nemovitostí
- Informujte nájemce o zvýšení nájemného po dohodě s majitelem.
- Uzavírejte a ukončujte nájemní smlouvy jménem vlastníka domu.
- Vést korespondenci a uchovávat veškerou korespondenci týkající se svěřeného předmětu. Poskytněte majiteli kopie přijatých dopisů a oznámení.
- Spolupracujte s pojišťovnami, pokud nastanou pojistné události.
- Komunikujte s právníky, když je vyžadován jejich zásah.
Tento seznam také není konečný. Úplný seznam bude záviset na vlastnostech budovy a jejím stavu.
Jak zajistit, že svou nemovitost svěříte profesionálům
Vzhledem k důležitosti záležitostí, které budou muset být svěřeny cizincům, je zcela logické předpokládat, že hlavní starostí vlastníka nemovitosti je správný výběr správcovské společnosti. A zde je důležité si zapamatovat několik bodů:
- ve většině případů službu správy nemovitosti zajišťuje realitní kancelář, jejímž prostřednictvím provádíte nákup. Jedná se o jednu z poprodejních služeb poskytovaných prodejci.
- pokud se bavíme o budově, která je určena k podnikání, tedy o komerční nemovitosti, pak za její správu přebírá odpovědnost zpravidla sám vlastník. Je to výnosnější, levnější a spolehlivější. Pokud je přesto nutné najmout důvěryhodnou osobu, má v tomto případě vlastník právo samostatně rozhodnout, komu dá přednost.
- v případě koupě bytu je to trochu jinak. Je to dáno tím, že je získána pouze část budovy. Výběr pověřence tedy bude možné ovlivnit pouze nepřímo. Zpravidla se určuje hlasováním na valné hromadě vlastníků.
Jak tedy dostat svůj majetek do bezpečných rukou? Jedna věc je jistá – potřebujete organizaci s vynikající pověstí. Nejprve upřesněte, kolik objektů je již v péči zprostředkovatele, o který máte zájem.
Abyste měli jistotu, že vaše nemovitost skončí v rukou profesionálů, zeptejte se jich na kontakty na klienty, se kterými již obchodují.
Zvláštní pozornost věnujte nákladům na platbu za služby zprostředkovatele. Nemělo by se příliš lišit od toho, co v současnosti existuje na německém trhu. Chcete-li to provést, sledujte situaci a zjistěte, jak ostatní firmy hodnotí svou práci.
Dalším aspektem jsou podmínky smlouvy. Společnosti, které neplní své povinnosti příliš svědomitě, mají tendenci podepisovat dokument bez práva ukončit vztah. Tento druh společníka rozhodně není pro vás.
Upřednostněte ty, kteří umožňují ukončení smlouvy do jednoho měsíce. V tomto případě bude mít společnost zájem si vás udržet. Pokud je ale dohoda uzavřena na delší dobu, nikomu nehrozí vyhazov za nekvalitní práci a vy si místo řešení budete přidělávat jen nové problémy.
Dejte si tu práci a zjistěte, co přesně společnost dělá. Takže řekněme v Bavorsku je asi 80 kanceláří, které poskytují služby v této oblasti. Většina z nich však vykonává vícesměrné činnosti, přičemž se zabývá nemovitostmi, cestovním ruchem a pronájmem aut.
Pro zahraničního investora je vhodnější firma s úzkou specializací. To je záruka, že se lépe vyzná na trhu, o který se zajímáte.
A ještě jedním důležitým bodem je účast vámi zvoleného zprostředkovatele ve specializovaných organizacích, a to Asociaci manažerských firem a Společnosti pro ochranu práv spotřebitelů.
Výsledky
Při nákupu nemovitosti v zahraničí se připravte na to, že budete potřebovat zprostředkovatele, který se o předmět vaší koupě postará. V Německu takovou službu poskytují správcovské společnosti. Než však uzavřete smlouvu s jedním z nich, vezměte v úvahu následující body:
- profesionální mediátor se stará o všechny aktuální úkony - právní, technické, finanční;
- oprávněná osoba podle podepsané smlouvy získává právo řešit za vlastníka všechny záležitosti s výjimkou zcizení majetku;
- Při výběru specialistů je požádejte o doporučení, prostudujte si historii jejich práce, ujistěte se, že jsou členy specializovaných sdružení.
Zda si ale můžete samostatně vybrat, komu svůj nákup svěříte, bude záležet na typu předmětu a vašem vlastnickém podílu k němu.
