Na pozadí hospodářského růstu se půda v Polsku stává stále atraktivnějším investičním nástrojem. Poptávka po pozemcích každým rokem roste, čemuž odpovídá i jejich cena - roční tempo růstu dosahuje 3-5 %, očištěno podle regionu. Mezi aktivními investory jsou občané Ruska, Ukrajiny, Běloruska a dalších zemí, které mají společnou hranici s Polskem. Pro ně právní předpisy Polské republiky stanoví některé nuance při nákupu pozemků, na kterých navrhujeme podrobněji přebývat. Začněme však výhodami.
Proč byste měli kupovat pozemky v Polsku?
Poptávka po polských nemovitostech, zejména po pozemcích, výrazně vzrostla v polovině roku 2000 poté, co Polská republika vstoupila do Evropské unie a do schengenského prostoru. Ekonomika země od té doby znatelně přidala, což výrazně ovlivnilo náklady na nemovitosti: v rekreační oblasti se ceny za posledních 10 let zvýšily o 50–70 % a zemědělská půda v některých oblastech obecně zdražila o 200 %. . Navíc jejich roční růst ceny je 10-15%.
Zajímavé také je, že o polské země projevují největší zájem představitelé SNS. Například v roce 2021 cizinci hromadně koupili téměř 460 hektarů půdy v Polsku a většinu pozemků získali Ukrajinci, Bělorusové, Němci a Rusové, kteří projevili zájem o pozemky nejen pro rezidenční, ale i komerční výstavbu.
Od roku 2021 dostali cizinci více příležitostí: 01.05. 2021 vypršelo moratorium na prodej zemědělské půdy občanům jiných států.
Zrušení moratoria přilákalo zahraniční investory, v důsledku čehož objem jimi získaných pozemků v roce 2021 vzrostl na 3200 hektarů.
Je zřejmé, že atraktivita pozemků v Polsku rok od roku stoupá a s přihlédnutím k rostoucí poptávce se pozemky stávají jedním z nejvýnosnějších investičních nástrojů. Kromě toho investoři zdůrazňují řadu zjevných výhod nákupu pozemků v Polské republice, konkrétně:
- loajalita k nerezidentům - po splnění všech podmínek stanovených zákonem mohou cizinci volně nabývat pozemky v neomezeném množství;
- relativně nízké ceny ve srovnání s náklady na parcely v jiných evropských zemích a dokonce i ve velkých městech SNS;
- vysoká investiční atraktivita: zvyšující se poptávka po pozemcích zvyšuje jejich cenu, což umožňuje investované prostředky nejen ušetřit, ale i navýšit pouze zdražením;
- příležitost otevřít si vlastní podnik v Polsku;
- možnost nabývání půdního majetku pro různé účely, včetně zemědělství a dokonce i lesní půdy.
Jak najít pozemek ke koupi
Vzhledem k vysoké poptávce po polské půdě není pro cizince tak snadné najít volný pozemek ke koupi. Pro nalezení vhodného objektu je důležité využít všechny možné kanály, kterých není tolik.
Nejpohodlnější způsob, jak najít a koupit pozemek v Polsku, je přes:
- makléř, soukromý realitní makléř nebo místní realitní kancelář;
- developer - zvláště relevantní v případě nabytí pozemku s obytnou budovou;
- Internetové portály, inzeráty v novinách od vlastníků a zprostředkovatelů;
- dražby na nucený prodej zastaveného majetku.
Vzhledem k tomu, že každý z uvedených vyhledávacích kanálů má své vlastní charakteristiky, navrhujeme zvážit každý z nich podrobněji.
Kontaktování realitní kanceláře
Nejjednodušší způsob, jak koupit nemovitost v Polsku, je samozřejmě kontaktovat zprostředkovatele: makléře a realitní kanceláře. Jsou to lidé, kteří vědí vše o nemovitostech, způsobech jejich vyhledávání a pravidlech registrace. Většina z nich funguje oficiálně, což ochrání případného kupce před případným podvodem.
Tito zprostředkovatelé nejen pomohou při hledání potřebného objektu, ale také pomohou zaregistrovat pozemek v Polsku jako majetek.
Výhodou spolupráce s realitními kancelářemi je, že mohou nabídnout nejen maximum možností, ale také vyžadovat minimální účast v procesu jednání ze strany kupujícího.
Je třeba poznamenat, že agentury obvykle organizují svou práci na územním základě, to znamená, že působí v rámci konkrétního sídla.
Například zde najdete seznam varšavských agentur a zde najdete nejlepší makléře v Gdaňsku. Doporučujeme využívat služeb pouze licencovaných zprostředkovatelů, jejichž kontakty naleznete na stránkách Federace trhu nemovitostí. Pamatujte, že většina agentur má provizi 1,5–3 %.
Kontaktování vývojáře
Pokud jde o získání pozemků pro rezidenční nebo komerční výstavbu, má smysl oslovit developery. Developerské společnosti často prodávají pozemky, které jsou již připraveny k výstavbě - zpravidla mají všechny potřebné komunikace a rozvinutou infrastrukturu. Developeři navíc poskytují všechna povolení.
Vzhledem k tomu je důležité si uvědomit, že takový pozemek bude stát výrazně více než neupravený. Upozorňujeme, že developer může prodat nejen pozemek připravený k výstavbě, ale i pozemek s již postaveným domem.
Musím říci, že nabídky na primárním trhu jsou velmi atraktivní, dokud nedojde k oznámení nákladů. Obvykle stojí koupě novostavby o 30-35 % více než koupě pozemku a samostatná výstavba bydlení. Tuto možnost vyhledávání proto nelze nazvat rozpočtovou - je vhodná pouze pro ty, kteří potřebují dům bez zbytečných potíží, a pro ty, kteří jsou ochotni přeplatit.
Internet, noviny
Snad nejpohodlnější způsob, jak najít pozemek ke koupi, je vyhledat jej na internetu. Uživatelům jsou nabízeny stovky pohodlných online zdrojů obsahujících desítky tisíc návrhů se skutečnými fotografiemi a místy po celé zemi. Pohodlné filtry umožňují seřadit nabídky nejen podle osídlení, ale také podle účelu, typu pozemků a jejich hodnoty.
Stačí pár kliknutí – a kupující má kontakty na prodejce, které mu umožní získat maximum informací po telefonu. Mezi nejoblíbenější internetové portály patří OLX, Otodom, Allegro, Domiporta, Znajdzto a mnoho dalších. Je třeba mít na paměti, že takové portály obsahují reklamy nejen od vlastníků, ale také od zprostředkovatelů.
Inzeráty nemovitostí lze nalézt také v tištěných publikacích – novinách a reklamních časopisech. Obsahují však především oznámení týkající se pouze těch lokalit, ve kterých jsou vydávána a distribuována. Proto by se takové zdroje měly využívat pouze v případě, že se fyzicky nacházíte v určitém regionu Polska, ve kterém plánujete získat pozemek.
Povinné prodejní aukce
Další velmi specifickou, ale zároveň velmi atraktivní možností vyhledávání nemovitostí v Polské republice včetně pozemků, je účast v dražbách na nucený prodej nemovitosti. Hovoříme o zatčených pozemcích, které jsou zabaveny vlastníkům a prodány na splacení jejich občanských dluhů. Takové dražby provádějí soudní exekutoři.
Účastí v aukci nuceného prodeje můžete hodně ušetřit nákupem pozemku o 30–50 % levněji, než je tržní hodnota.
Informace o takových dražbách lze nalézt na stránkách Národní rady soudních exekutorů. Kliknutím na odkaz naleznete seznam aukcí s datem a místem jejich konání, cenou pozemků a fotografií prodávaného předmětu.
V záložce „Więcej“ uživatel najde bližší informace o objektu, místě a podmínkách účasti v aukci, všechny potřebné kontakty a další informace.
Informace o aukcích lze nalézt také na stránkách úvěrových organizací. Například zde najdete informace od Bank Zachodni WBK. Hovoříme o prodeji zastavených pozemků, které zajišťovaly velké úvěry.
Kolik je půdy v Polsku
Není možné jednoznačně odpovědět na otázku, kolik stojí pozemek v Polské republice - konkrétní cena konkrétního pozemku závisí na mnoha faktorech: účel pozemku, jeho umístění, velikost komunikací, které se na něm nacházejí, náklady na registraci, přání prodávajícího. Proto je v této souvislosti logické uvažovat o průměrných cenách, které se výrazně liší v závislosti na regionu a dokonce i v jeho rámci.
Pro začátek zvažte průměrné ceny stavebních pozemků.
Podle portálu Bankier vzrostla v únoru 2021 ve většině vojvodství průměrná cena stavebních pozemků oproti únoru 2021 o 30 %.
Nesporným lídrem je bezpochyby Varšava - průměrná cena v hlavním městě je 779 zł / m2 nebo 183 eur, což je absolutní národní rekord. Oproti lednu se cena zvýšila o téměř 180 zł!
Takové zvýšení však mělo mírný vliv na ceny v Mazovském vojvodství jako celku, kde jsou průměrné náklady 185 zł / m2. Pozemky v Pomořském vojvodství mají druhou celostátní průměrnou cenu - 163 zł / m2, zatímco pozemky v blízkosti Baltského moře, zejména v Gdaňsku, jsou oceněny na 417 zł / m2.
Dražší než v Gdaňsku (kromě hlavního města), pozemky pouze v Poznani (525 zł / m2) a Krakově (450 zł / m2), nicméně Velkopolsko (107 zł / m2) a Malopolsko (110 zł / m2) vojvodství jsou stále nižší než pobřeží při průměrné ceně stavebních pozemků.
Nejnižší ceny stavebních pozemků lze nalézt v Lubuském vojvodství - v regionu průměrná cena sotva dosahuje 49 zł / m2, zatímco v největším městě regionu Gorzow Wielkopolskie je průměrná cena pozemků pouze 73 zł / m2. Podobně nízké ceny pozemků jsou také pozorovány v Podkarpatském a Varmijsko-mazurském vojvodství – 62 a 61 zł/m2.
Průměrná cena za zemědělskou půdu se také výrazně liší region od regionu, i když není vázána na podnikatelskou aktivitu a úroveň ekonomického rozvoje. A i když je logika cenotvorby jiná, nejdražší a nejlevnější regiony jsou prakticky stejná vojvodství.
Takže podle informací zveřejněných Agenturou pro restrukturalizaci a modernizaci zemědělství (Agencji Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa) byly v Polsku na konci roku 2021 nejvyšší ceny zemědělské půdy ve Velkopolském a Kujavsko-pomořském vojvodství - 58,9 tis. 57,4 tisíc zł / ha, resp. Nejnižší ceny zemědělské půdy byly v Pomorském a Podkarpatském vojvodství – 28,6 tis. a 25,1 tis. zł/ha.
Průměrná cena v zemi je 42,4 tisíc zł / ha, což je o více než 2 tisíce zł více než ve stejném období loňského roku - to znamená, že hodnota zemědělské půdy také roste. Je však třeba mít na paměti, že náklady na zemědělskou půdu závisí na třídě přiřazené k lokalitě, kterých je pouze šest. Například průměrná cena za pozemky třídy I-III ve Velkopolském vojvodství je 74,2 tisíc zł / ha, zatímco pozemky třídy V-VI stojí pouze 42,3 tisíc zł / ha.
Kromě toho bude muset kupující webu vynaložit další náklady spojené se zápisem nemovitosti do vlastnictví. Jedná se o notářské výlohy ve výši 2-3 % z nákladů plus výdaje na zástupce a zprostředkovatele – až 5 % z ceny objektu. Nezapomínejte ani na daně, kterým se budeme věnovat níže.
Povolení ke koupi pozemku
Polské právo nevyžaduje od cizinců, kteří chtějí koupit nemovitost, žádný zvláštní právní status – v době nákupu stačí mít platné vízum, abyste mohli legálně pobývat v zemi. V souladu s článkem 1 Ustawa o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (zákon o nabývání nemovitostí cizinci) však budou občané jiných zemí potřebovat zvláštní povolení ke koupi pozemků, které administrativně vydává ministr vnitra. na žádost kupujícího.
Právo na koupi nemovitosti je uděleno za předpokladu, že:
- takový obchod neohrožuje státní bezpečnost, obranu a veřejný pořádek Polska;
- zahraniční kupující prokáže spojení s Polskem.
Pokud je tedy zcela snadné prokázat absenci ohrožení bezpečnosti státu Polské republiky, vzhledem k absenci námitek ministra obrany (a v případě zemědělské půdy ministra pro rozvoj venkova), pak to s tím spojením s Polskem není tak jednoduché.
Zejména v souladu s odstavcem 2 článku 1a zákona může být spojení s Polskem prokázáno:
- polská národnost nebo polské kořeny;
- sňatek s Polákem / Polkou;
- dostupnost povolení k přechodnému pobytu (povolení k přechodnému pobytu) nebo trvalého pobytu (povolení k trvalému pobytu);
- členství v řídících orgánech podniku registrovaného v Polsku;
- provozující hospodářskou nebo zemědělskou činnost na území Polské republiky.
Bez takového spojení nebo skutečného přestěhování do Polska není možné získat povolení k nákupu pozemku, ale nákup bez takového povolení je podle článku 6 zákona neplatný.
Chcete-li získat dokument, musíte sepsat žádost, která v souladu s odstavcem 3 článku 1a zákona musí obsahovat:
- osobní údaje žadatele;
- údaje o pozemku (adresa, katastrální a evidenční čísla, výměra, charakteristika stavby);
- osobní údaje prodávajícího;
- stanovení právních událostí, které následně nastanou (prodej nemovitosti);
- účely, kterými se zahraniční kupující při provádění transakce řídí;
- zdroje finančních prostředků, které mají být vynaloženy na nákup nemovitosti.
K přihlášce je třeba přiložit tyto dokumenty:
- kopii pasu, povolení k pobytu nebo jiného dokladu totožnosti;
- dokument potvrzující vazby s Polskem;
- doklady k nemovitostem (výpis z katastru nemovitostí, výpis z katastru nemovitostí s vyznačením katastrální mapy, osvědčení o účelu využití pozemku apod.);
- prohlášení prodávajícího, který chce nemovitost prodat;
- doklad potvrzující dostupnost finančních prostředků (potvrzení od banky);
- doklady potvrzující zaplacení kolkovného ve výši 1570 zł.
Žádost o povolení se podává na Odboru rozhodování a koncesí Ministerstva vnitra (Departamencie Zezwoleń i Koncesji), se sídlem: Varšava, st. Rakovetskaya, 2a, nebo zaslané poštou na adresu: Stefan Batory, 5 (index 02591).
Je třeba poznamenat, že ustanovení článku 8 zákona stanoví podmínky, za kterých není vyžadováno výše uvedené povolení k nákupu pozemku:
- pokud cizinec žil v Polsku za účelem trvalého pobytu (povolení k trvalému pobytu, zezwolenie na pobyt stały) déle než 5 let;
- je-li cizinec v manželství s Polákem déle než 2 roky ode dne získání povolení k trvalému pobytu;
- pokud má cizinec státní občanství nebo vykonává ekonomickou činnost v některé ze zemí Evropského hospodářského prostoru.
Na co si dát pozor při koupi pozemku
K výběru pozemku je nutné přistupovat vážně, jinak je velmi snadné stát se obětí podvodu. Zdůraznili jsme několik aspektů, kterým je třeba věnovat pozornost při nákupu pozemku. Konkrétně se jedná o:
- Účel pozemku parc. Zemědělská půda se obvykle nazývá Ziemia nebo Grunty Rolne, zatímco stavební pozemek je działki budowlane. Pozemek lze samozřejmě využívat výhradně k určenému účelu.
- Přítomnost komunikace na webu. Pokud se bavíme o pozemcích pro stavbu, měli byste hledat parcelu s kanalizací, vodovodem a elektřinou, která je na ni napojena – o tom bude v inzerátu svědčit fráze „działka uzbrojona w prąd i kanalizę“ nebo „grunt uzbrojony w media“. “.Samonosné komunikace budou nejen extrémně drahé, ale také zaberou spoustu času.
- Umístění webu. Čím blíže k ní rozvinutá infrastruktura a dostupnost zastávek MHD, tím vyšší je její investiční atraktivita. Navíc přítomnost místního plánu územního rozvoje (Miejscowy plán zagospodarowania przestrzennego), přijatého komunitou, - to vám umožní zjistit, co bude v příštích letech.
- Právní stav nemovitostí. Je nutné prověřit vlastnictví pozemku prodávajícího a nepřítomnost nároků na pozemek, což se provádí pravidelnou žádostí na oddělení pozemkových a hypotečních rejstříků u okresního soudu.
- Charakteristika místa. Hovoříme zejména o typu půdy, rozloze, dostupnosti podzemní vody, poloze k hlavním geografickým směrům.
Jaké daně budete muset zaplatit při nákupu
Celkově lze říci, že jedinou daní, kterou bude muset kupující při nákupu pozemku zaplatit, je daň z civilních transakcí ve výši 2 % z hodnoty transakce. Plus notářské poplatky a DPH z notářských poplatků. Plus, pokud je prodávající právnická osoba a plátce DPH, dalších 23% DPH, které je obvykle v ceně. K tomuto výčtu stojí za to připočítat zaplacení soudního poplatku za vedení katastru nemovitostí a hypoték - 60 zł plus dalších 200 zł za vkládání údajů do těchto rejstříků.
Běžné otázky
Jsou to samozřejmě pouze obecné, ale zdaleka ne vyčerpávající informace, které se nám podařilo shromáždit o akvizici pozemků v Polsku. Pokud však čtenáři přeci jen mají otázky, je dost možné, že na ně v této sekci najdou odpovědi.
Je možné počítat se získáním povolení k pobytu po koupi pozemku
Nabytí pozemku, jakož i jakékoli jiné nemovitosti, bez ohledu na výši, důvody pro její nabytí nebo účel pozemku, nezakládá právo na udělení dočasného nebo trvalého pobytu, jakož i na prodloužit je.
Kdy může být povolení k nabytí pozemku zamítnuto
Zákon nestanoví konkrétní výčet důvodů, pro které může být cizinci odepřeno právo nabytí pozemku. Zavedená praxe však ukazuje, že k takovému odmítnutí může dojít v následujících případech:
- pokud by transakce prodeje a nákupu ohrozila národní bezpečnost Polska nebo veřejný pořádek;
- pokud kupující neprokázal svou souvislost s RP;
- pokud jsou předloženy padělané doklady, jsou uvedeny nepravdivé údaje atd.
Navíc neexistuje žádný mechanismus, jak napadnout rozhodnutí ministra.
Je možné koupit pozemek v příhraniční oblasti
Ano, zákon nezakazuje cizincům nabývat pozemky v příhraničních oblastech. V souladu s § 8 odst. 3 výše uvedeného zákona však k uzavření takové transakce bude rozhodně zapotřebí povolení ministra vnitra, a to i v případě, že cizinec obecně spadá pod výjimku a mohl by získat pozemek bez povolení (například 5 let povolení k pobytu nebo 2 roky manželství s Polákem).
Konečně
Všechna výše uvedená pravidla a ceny jsou platné od roku 2021. S ohledem na rychle rostoucí poptávku a ceny po pozemcích však zástupci zákonodárné složky Polské republiky stále častěji diskutují o zpřísnění postupu při nabývání pozemků zahraničními latifundisty. Nelze tedy vyloučit, že stávající pořadí bude brzy změněno. Dnes není získání pozemku v Polsku pro zahraničního investora žádným problémem - problémem může být nedostatek pozemků za atraktivní cenu.
