Nákup pozemků ve Španělsku: vlastnosti, ceny, registrace

Pořízení pozemku ve španělském království láká především kategorii investorů, kteří si chtějí postavit útulný dům nebo vilu, když ne na pobřeží, tak někde na dostupném místě. Mohou si ale všichni cizí občané koupit pozemek ve Španělsku? A kde najít prodejce pozemku? Pokusme se odpovědět na tyto otázky a zjistit, jak koupit pozemek ve Španělsku.

Co o tom říká legislativa

Na rozdíl od řady jiných států španělské právo nezakazuje nákup pozemků cizím občanům. Navíc to mohou dělat za stejných podmínek jako rezidenti. Existují však některé nuance:

• pozemek se musí nacházet ne blíže než 150 metrů od mořského pobřeží, protože celé pobřežní území patří království. Proto se při výběru parcely, řekněme na Costa del Sol nebo Costa Brava, ujistěte, že je dodržena uvedená vzdálenost;
• výstavba rodinných domů je možná pouze na těch pozemcích, které jsou určeny k zástavbě.

Prodej pozemků ve Španělsku je regulován následujícími dokumenty:

• Královský dekret 7/2015 ze dne 30.10, který se týká pozemků patřících městům;
• zákon o investorech, jejich internacionalizaci (14/2013 ze dne 27. září);
• článek 132 ústavy, který stanoví, že pobřežní pás je majetkem Španělska a nelze jej prodat;
• Zákon ze dne 28. července č. 22/1988 upravující status pobřeží.

Jaké typy pozemků jsou ve Španělsku

Mapu rozdělení území podle účelu lze získat od obce kraje, ve kterém je nákup plánován. Na tomto základě lze veškerou půdu v ​​zemi rozdělit do tří kategorií:

1. Suelo Urbano - městské pozemky. Jsou určeny pro rozvoj a již zpravidla obsahují hlavní komunikace: elektřinu, vodu a kanalizaci. Místa se nacházejí v osadách.
2. Suelo Urbanizable - urbanizovaná půda. Hlavním účelem je investiční výstavba. Jejich poloha je nejen hranice města, ale i přilehlá území vesnic. Je-li taková lokalita zahrnuta do územního plánu, může být převedena do kategorie městských po schválení magistrátu odboru architektury.
3. Suelo Rustico - Oblasti určené pro zemědělství nebo oblasti, které jsou obdařeny archeologickou nebo historickou hodnotou. Je zakázáno na nich stavět jakékoli stavby. Dokud nebude přijat nový územní plán, není také možné převést přidělení na "městské". Stavba jedné budovy je povolena pouze zemědělci, který se zabývá zpracováním tohoto pozemku. Historicky a archeologicky významné pozemky jsou obecně uzavřeny pro jakékoli budovy.

Před nákupem té či oné stránky byste si proto měli zjistit, k čemu je určena.

Kolik stojí pozemek ve Španělsku

Když zamýšlíte koupit pozemek v Javea nebo na předměstí Barcelony, měli byste rozumět pořadí cen pro určité pozemky. Faktem je, že stejně velké parcely se mohou výrazně lišit v hodnotě.

Rozdíl v ceně je způsoben několika faktory:

• vzdálenost od pobřeží. Čím dále je země od pobřeží, tím levnější bude;
• plochost. Španělsko je hornatá země. To znamená, že najít rovnou plochu pro stavbu není snadný úkol. Pokud se najde, bude stát několikrát více než stejný pozemek ve skalnaté oblasti;
• přítomnost budov na území. Pokud již na pozemku stojí dům nebo vila, budou odpovídajícím způsobem zahrnuty do nákladů. Důležitý je i funkční účel nemovitosti – komerční nebo rezidenční;
• umístění pozemku. Pozemky v Murcii, Katalánsku, Mijas a Madridu mají různé vzdálenosti od pobřeží. Důležitý je i status samotného města. Například koupě pozemku v Madridu by byla nákladná záležitost, vzhledem k tomu, že se jedná o hlavní město. Totéž platí pro katalánské hlavní město Barcelonu – usadit se na jeho předměstí si vyžádá nemalý rozpočet.

Tabulka ukazuje přibližné náklady na pozemky v různých regionech země:

Jaké náklady vzniknou při uzavírání obchodu

Celková hodnota pozemku není omezena pouze částkou, která bude uvedena ve smlouvě. Pokud je úroveň španělštiny kupujícího příliš nízká, budete muset využít pomoci překladatele. Jeho služby jsou placené navíc.

Další osobou, bez které se obchod neobejde, je notář. Ve většině případů jde také o státního matrikáře, který bude muset skutečnost vstupu do vlastnictví zapsat do katastru nemovitostí. Výše výdajů za služby těchto osob se bude odvíjet od hodnoty předmětu.

Všechny platby, včetně notářského a státního zápisu, obvykle nepřesahují 1000 eur.

Asistent v osobě právníka nebude zbytečný. Tato osoba převezme plnou podporu transakce, zkontroluje stav a povolení pro web. Pokud má být nákup uskutečněn přes zprostředkovatelskou firmu, je tato služba nejčastěji součástí služby. Ale pak buďte připraveni zaplatit provizi. Mnoho společností si účtuje 20 až 50 % smluvní částky.

Jaké daně je třeba platit

Po výběru pozemku u moře nebo v jakékoli jiné části země a po kontrole všech jeho důležitých charakteristik můžete přistoupit k výpočtu daňových plateb. Jejich hodnota je zcela určena katastrální hodnotou přídělu.

Na co se tedy musíte připravit:

• je-li prodávajícím právnická osoba. V tomto případě budete muset zaplatit 21% DPH, protože mluvíme o nákupu majetku společnosti. K němu je potřeba přidat IAJD - odvod daně do státní pokladny. Jeho velikost je asi 1%. Tento ukazatel se může v různých regionech lišit. Například v Katalánsku je to 1,5 %;
• prodávající je soukromá osoba. V tomto případě se místo DPH a IAJD platí poplatek za převod vlastnictví pozemku - tzv. ITP. Velikost platby závisí také na regionu. Ukazatel se pohybuje od 6 do 10 %. Například v Katalánsku je to 10 %, ale v Madridu jen 7 %. Podle toho lze výši daně zjistit v regionu, kde se stránka nachází a kde bude obchod uzavřen.

Je třeba mít na paměti, že pokud se na místě začne stavět během příštího roku, náklady na zařízení se zvýší o 8 %.

Je třeba také pamatovat na to, že ve Španělsku je zakázáno kácet les, i když se nachází na vašem individuálním pozemku.

Aby nedošlo k vysoké pokutě, musí být tyto akce koordinovány s vedením města.

Jaký je postup při nákupu

Poté, co jste se rozhodli pro web, musíte si pro něj vyžádat následující dokumenty:

1. Výpis z rejstříku vlastnických práv k získání informací o vlastnících. Například, pokud je objekt dědictvím několika osob najednou, mohou se podmínky registrace transakce výrazně zvýšit.
2. Informace o přítomnosti nebo nepřítomnosti dluhových závazků (například hypotéky).
3. Doklad o zaplacení obecních daní.
4. Katastrální číslo a zápis.
5. Informace o účelu pozemku.
6. Informace o možných omezeních výstavby nebo zcizení, pokud se pozemek nachází vedle silnice nebo lesního pásu.
7. Dostupnost věcného břemene k pozemku.Například jste vstoupili do vlastnictví, ale ukázalo se, že toto území bylo vždy místem, kde se hnaly krávy a místní obyvatelé žádali, aby to nechali jako takové, nebo se rozhodli tímto úsekem položit plynovod.
8. Topografie pozemku.

Pokud plánujete stavbu domu, je důležité se před koupí poradit s architektem. Faktem je, že ve Španělsku existují normy, které ovlivňují počet podlaží budov, dekorativní prvky, barvu venkovních stěn, střešní materiály a dokonce i ploty.

Pokud máte štěstí, že si koupíte pozemek za levnou cenu, musíte pochopit, jaké by měly být parametry budoucího objektu, existují v této oblasti nějaká omezení na výšku budovy.

Komunikace je velmi důležitá. Pokud je budete muset zklamat, povede to k vážným výdajům.

K uzavření smlouvy bude kupující potřebovat:

1. Cestovní pas.
2. Účet v jedné ze španělských bank.
3. Foreign Citizen Identification Number (NIE), které se vydává na policejní stanici na základě zahraničního pasu.

O otevření účtu je třeba se postarat předem, protože Španělé nemají sklon provádět transakce za hotovost.

V první fázi je podepsána předběžná smlouva a zaplacena záloha. Hlavní smlouva se uzavírá za přítomnosti notáře a účastníků transakce. Poté je stránka znovu zaregistrována v Registru a jsou uhrazeny všechny poplatky.

Konečně

Stát se vlastníkem pozemku ve španělském království je možné za stejných podmínek, jaké platí pro koupi nemovitosti. Cizinci mají v této věci stejná práva jako rezidenti. Hlavní věcí, kterou je třeba zvážit, je stav pozemku, protože všechny pozemky v zemi mají různé účely a možnost stavět na nich není vždy poskytována. Ceny pozemků závisí na regionu, reliéfu, oblasti a vzdálenosti od moře. Kromě toho by konečný odhad nákladů měl zahrnovat také daně a služby notáře a právníka.