Zvláštností španělského trhu s nemovitostmi je přítomnost speciálního segmentu ovládaného místními finančními institucemi. Jedná se o zabavené a zastavené nemovitosti, které byly zabaveny neplatičům jako splátka dluhu. Nákup takového bydlení je považován za nejziskovější investici peněz. Jak koupit nemovitost od banky ve Španělsku, zvážíme níže.
Co je to španělská hypoteční nemovitost
Jak již bylo zmíněno výše, nemovitosti od banky jsou zástavou, zabavené dlužníkům na úvěry ke krytí dluhových závazků. Kde se takový segment na trhu vzal? Faktem je, že v době před krizí se stavební sektor v zemi rozvíjel rychlým tempem. Španělské bydlení bylo žádané, každý den se uzavíralo velké množství nákupů a prodejů a bylo vydáno mnoho hypotečních úvěrů.
Vlny krize, které zasáhly Evropskou unii, vedly ke kolapsu finančních trhů, nárůstu počtu nezaměstnaných občanů, což znamenalo nárůst počtu neplatičů úvěrů. Jako kompenzaci za vzniklé ztráty začaly banky zabavovat dlužníkům kolaterál a prodávat je za nižší cenu. Protože dlužníků bylo mnoho, přispělo množství zabavených věcí k vytvoření celého segmentu trhu.
V současné době jsou nabízeny k prodeji nejen byty na sekundárním trhu, ale také nové byty, protože bylo poskytnuto mnoho úvěrů na rozestavěné obytné komplexy.
Většina španělských bank už má v personální tabulce vlastní realitní oddělení, které se prodejem zabaveného majetku zabývá.
Podrobně prostudovat postup nákupu bydlení v této zemi a nejen od bank pomůže článek „Koupit nemovitost ve Španělsku“.
Výhody a nevýhody zastavených nemovitostí ve Španělsku
Před nákupem nemovitosti v zástavě byste měli zvážit všechna pro a proti takové transakce. Všimněme si výhod takového nákupu:
- Snížené náklady na objekty. Taková nemovitost se prodává se slevou 30-40% z původní ceny. Někdy sleva dosáhne 80 %.
- Financování u většiny bank na pořízení zastavené nemovitosti, tedy registrace hypotečního úvěru na kupujícího. Díky tomu finanční ústav nejen prodá zatčené byty, ale v případě nezaplacení také poskytuje plnou náhradu, protože náklady na takové bydlení se za několik let výrazně zvýší.
- Možnost vyjednávání. Navzdory skutečnosti, že prodávající je úvěrová organizace, nikdo nezrušil vyjednávání o snížení nákladů. Je možné koupit bydlení za nízkou cenu, a to i s ohledem na potřebu oprav. Počáteční ceny, které jsou zveřejňovány, jsou zpravidla o něco vyšší než ty, za které je banka připravena nemovitost prodat.
Je důležité si uvědomit nevýhody takové akvizice. Posouzení stávajících nevýhod vám umožní rozhodnout se, zda má vůbec cenu se do bankovních nemovitostí pouštět. Mezi negativní aspekty transakce patří:
- Téměř všechny bankovní nemovitosti vyžadují rekonstrukci, nejčastěji kapitálovou úpravu. To je jeden z důvodů nižších nákladů na bydlení.
- Často 100% financování koupě od banky znamená navýšení úvěrové sazby.
- Při prodeji nemovitosti na hypotéku je banka připravena k obchodu pouze za podmínky, že klient získá úvěr v jejích zdech, i když podmínky v jiné úvěrové instituci mohou být výhodnější.
- Nový majitel se bude muset zodpovídat za stávající dluhy na účtech za energie. Při obstavení předmětu zástavy musí být zrušeny všechny osobní účty, ale v praxi tomu tak vždy není.
- Možnost nakoupit nemovitost pouze při zachování jejího právního stavu. Pokud se jedná například o byt, lze jej využívat pouze jako obytný prostor. Abyste se během transakce nedostali do nepořádku, měli byste si pečlivě prostudovat podmínky kupní a prodejní smlouvy.
Čemu je třeba věnovat pozornost
Před nákupem bytu od banky se doporučuje zjistit:
- Odpovídá technický stav prostor státním normám?
- Existuje dluh na účtech za energie.
- Kvalita poskytovaných inženýrských sítí, stávající problémy s dodávkou vody, elektřiny atd.
- Vstupoval předchozí majitel do sporů ohledně rekonstrukce či přestavby bydlení. Pokud k takovým sporům došlo, mělo by být vyjasněno, zda byly dokončeny, v čí prospěch. Faktem je, že při koupi obytného prostoru bude muset nový majitel řešit všechny stávající neshody se státními úřady.
Kde koupit zajištěnou nemovitost
Existuje několik způsobů, jak hledat zastavenou nemovitost. V první řadě byste měli kontaktovat přímo realitní kancelář nebo přejít na její webové stránky. Kromě portálů agentur ve Španělsku však existují zdroje, kde není odkaz na konkrétní realitní kancelář. Zobrazují objekty od metropolitních bytů po domy na ostrově Gran Canaria. Nechybí ani inzeráty od jednotlivců.
Mezi oblíbené stránky patří:
- www.idealista.com - tam je největší počet nabídek;
- www.fotocasa.es je druhá nejoblíbenější stránka pro vyhledávání nemovitostí;
- www.habitaclia.com - poptávka mezi Katalánci, protože většina prezentovaných reklam pochází z Barcelony, Girony a Tarragony.
Bankovní nemovitosti však nelze najít všude. Chcete-li zobrazit všechny nabídky finančních institucí, měli byste se podívat na webové stránky bank. Zde jsou některé z nich:
- Santander,
- Bancaria,
- BBVA,
- Banco Popular,
- IberCaja,
- LiberBank,
- LaCaixa,
- cajamar,
- Bankia,
- Vankinter.
Můžete se také obrátit na pobočku banky, kde se můžete poradit se zastavenými nemovitostmi dostupnými na trhu.
Postup při koupi zastavené nemovitosti
Postup při nákupu zastavené nemovitosti ve Španělsku se skládá z následujících kroků:
- Vyhledejte vhodný objekt.
- Otevření bankovního účtu.
- Rezervace vybraného bytu. Vzhledem k tomu, že objekt musí být vyřazen z prodeje, aby o něm neuvažovali další kupující, je nutné složit zálohu ve výši 5-10% z ceny bydlení. Tato částka se po rozhodnutí o zrušení transakce nevrací.
- Uzavření předběžné smlouvy o prodeji a koupi. Dohoda slouží jako záruka, že transakce proběhne v rámci uzavřených dohod.
- Získání N.I.E. - identifikační číslo cizince. Bez toho se ve Španělsku neobejde žádná dohoda. Je nutné nejen koupit byt, ale také pořídit vozidlo. Číslo získáte na policejní služebně v místě koupě nemovitosti. Žádost o přidělení N.I.E. se podává osobně, písemnost může převzít i správce. Pokud je žadatel ženatý, je lepší vydat N.I.E. oběma manželům najednou. Registrace trvá 2-14 dní.
- Při použití vypůjčených prostředků je vystavena hypotéka.
- V případě neexistence půjčky můžete okamžitě přistoupit k notářskému ověření transakce. Notář připraví kupní smlouvu a zkontroluje právní čistotu předmětu. Obvykle to trvá 1-3 dny, ale při koupi nemovitosti ve výstavbě lze termín prodloužit.
- Podpis kupní smlouvy. Účastníky transakce jsou kupující a banka jako prodávající. Vše by mělo proběhnout za přítomnosti notáře. Pokud je nákup proveden z vlastních prostředků, dojde v této fázi k úplné platbě. Obchod je uzavřen v eurech.
- Zápis do katastru nemovitostí. To musí být provedeno během prvního měsíce po nákupu. K registraci potřebujete:
- požádat o španělský rejstřík nemovitostí (Registro de Propiedad);
- vyplňte speciální formulář;
- zaplatit poplatek za registrační úkony (asi 2 % z hodnoty nemovitosti);
- předložit potvrzení o platbě Registro de Propiedad.
Proces trvá asi hodinu. Poté je do měsíce majiteli nemovitosti vystaven Nota Simple - doklad potvrzující vlastnictví.
Postup při koupi objektu komerční nemovitosti je poněkud odlišný. Více se o tom dočtete v článku „Komerční nemovitosti ve Španělsku“.
Balíček dokumentů
V každé fázi transakce bude vyžadována určitá sada dokumentů. Takže k získání N.I.E potřebujete:
- duplicitně vyplněný dotazník (vydaný policií);
- dvě fotografie o rozměrech 3 x 4 cm;
- kopie všech stránek zahraničního pasu (vyžaduje se platné vízum);
- kopii předběžné kupní smlouvy;
- doklad potvrzující zaplacení kauce;
- bankovní certifikát o přítomnosti běžného účtu, na kterém jsou uloženy prostředky na nákup.
Notář bude potřebovat:
- cestovní pas kupujícího;
- I.E kupujícího;
- předběžná dohoda;
- bankovní spojení jako prodávající.
Při žádosti do španělského katastru nemovitostí musíte předložit:
- cestovní pas;
- podepsaná kupní smlouva;
- žádost, která může být vydána na místě;
- daňový doklad.
Při registraci hypotéky bude balík dokumentů větší.
Ceny nemovitostí
Ceny hypotečního bydlení závisí na řadě faktorů: zda se dům nachází na pobřeží, zda je rozvinutá infrastruktura, zda je objekt vhodný k bydlení. Kromě toho se bere v úvahu region umístění. Zajištěných nemovitostí v turistických oblastech zpravidla není mnoho a je to dražší.
Například průměrné náklady na jednopokojový byt na Tenerife jsou 210 000 EUR, třípokojový byt je 390 000 EUR. V Barceloně bude 1pokojový byt v průměru stát 110 000 EUR, 2pokojový byt - 138 000 EUR, 3pokojový byt - 192 000 EUR. Madridské bydlení podobné plochy (35-40 m2) stojí 100 000, 120 000 a 180 000 EUR. Torrevieja je považována za jednu z nejlevnějších španělských čtvrtí. Tam budou takové byty stát 65 000, 75 000 a 90 000 EUR.
V letovisku Palma de Mallorca budou náklady na 1pokojový byt v průměru 115 000 EUR, 2pokojový byt - 180 000 EUR. Vila bude muset zaplatit asi 1 milion EUR Drahé nemovitosti na Ibize. Například 3pokojový byt vyjde v průměru na 750-800 tisíc.
Ale letovisko Alicante nabízí celkem šetřící ceny. Jednopokojové bydlení zde lze zakoupit za 120 000 a dvoupokojové byty - za 140-150 000. Možnosti nákupu bydlení ve španělských letoviscích si můžete podrobně prostudovat v článku „Nemovitosti ve Španělsku u moře“.
Daň z nemovitosti ve Španělsku
Je třeba si uvědomit, že pořízení španělské nemovitosti je doprovázeno placením daní. To platí pro obyvatele země a cizince. Navíc obě strany transakce převádějí poplatky do státní pokladny – jak kupující, tak prodávající. Zajištěné nemovitosti nebyly výjimkou.
V první řadě musí kupující zaplatit DPH, to se však týká pouze pořízení nových předmětů. V současnosti je sazba daně 10 %.
Při koupi domu na sekundárním trhu platí kupující daň z převodu vlastnictví. Toto musí být provedeno do měsíce od podpisu smlouvy, jinak nebude nemovitost zapsána do katastru nemovitostí.
V roce 2021 se sazba daně pohybuje od 6 do 10 % a závisí na regionu.
Prodávající je povinen odvést daň z příjmu fyzických osob a daň z nabytí pozemků. Tématu se podrobněji věnuje článek „Daň z nemovitosti ve Španělsku“.
Prodej španělsky zastavených nemovitostí
Důležitou fází při prodeji nemovitosti je stanovení tržní hodnoty předmětu. K tomu si prodávající objedná a zaplatí odborné ocenění bytu, bytu nebo vily. Poté můžete zahájit aktivity k nalezení potenciálního kupce.
Právo na prodej nemovitosti má pouze přímý vlastník nebo správce. Plná moc k obchodu musí být ověřena notářem.
Po nalezení kupujícího je sepsána předběžná kupní smlouva a smlouva o složení zálohy. Prodej nemovitosti, na které je věcné břemeno, je nemožný, musí být odstraněn. Další užitečné informace naleznete v publikaci „Jak prodat nemovitost ve Španělsku“.
FAQ
Je pravda, že zastavené nemovitosti ve Španělsku vyžadují velké opravy?
To se samozřejmě nedá říci o všech objektech, nicméně většina bytů a domů, které patří běžným občanům, je v žalostném stavu. To je jeden z důvodů poklesu tržní hodnoty. Například v letovisku Blanes si můžete pořídit dvoupokojový byt za 130 000 EUR, zatímco bydlení ve skvělém stavu bude stát 250 000 EUR.
Mohu získat povolení k pobytu při koupi nemovitosti?
Tato otázka znepokojuje mnoho cizinců, protože povolení k pobytu je prvním krokem k získání povolení k trvalému pobytu ve Španělsku. Odpověď zní ano, ale povolení k pobytu lze získat pouze při koupi nemovitosti v hodnotě půl milionu eur. Právo na přechodný pobyt přitom bude mít nejen majitel, ale i jeho rodina.
Dá se při koupi hypotečního bytu smlouvat s bankou?
Snížení ceny nemovitosti dohodou možné. Zpočátku finanční ústav nafukuje hodnotu jen pro smlouvání. Banka má navíc zájem na rychlém prodeji objektu. Vytrvalost kupujícího umožní nákup bydlení například v Benidormu, tedy na první námořní linii, za méně než 200 tisíc EUR.
Závěry
Prodej bytů se zástavním právem se v posledních letech stal samostatným segmentem realitního trhu. Mnoho bank zavedlo do svého státu realitní struktury, protože poptávka po takovém majetku je extrémně vysoká, zejména mezi cizinci. Kdo by si nechtěl koupit dům někde ve Valencii s 30-40% slevou z ceny?
Nákup zástavy není snadný, ale docela proveditelný úkol. Hlavní věc je dostupnost požadovaného množství a času na postup.
