Praxe ukazuje, že nákup nemovitosti v Německu je výhodná investice. Bez ohledu na účel uzavření obchodu – pro vlastní bydlení nebo jako investici do budoucna – vám neustále rostoucí ceny nemovitostí v Německu pomohou rychle kompenzovat náklady. V této situaci jsou hypotéky v Německu v roce 2021 atraktivní nejen pro německé občany, ale i pro cizince, včetně Rusů. Úrokové sazby hypoték v Německu jsou nyní jedny z nejnižších v historii úvěrů na bydlení v zemi, a to se stále rostoucí poptávkou po bydlení.
Nemovitosti v Německu a hypotéky
Poptávka po nemovitostech v Německu převyšuje nabídku. Na trhu je téměř nemožné najít novostavby v dokončených projektech. Mezi nabídkami dominují byty v domech, jejichž výstavba je teprve plánována nebo bude dokončena za 2-3 roky (mimoplánová koupě).
Rozpětí cen nemovitostí v Německu je velké: rostou směrem z východu země na západ. Nejdražší bydlení v Bavorsku, Mnichov: od 4 tisíc eur za metr čtvereční. Náklady na obytnou plochu v nových budovách v Berlíně začínají na 2 500 eurech za metr čtvereční. Ceny sekundárních bytových nemovitostí začínají na 1500 eurech.
Roční nárůst cen a nájmů nemovitostí se v Německu pohybuje od 4 do 6, respektive od 2 do 3 %, v závislosti na spolkové zemi.
Nákup bydlení nebo nebytových prostor vyžaduje poměrně značnou částku. Německé banky jsou připraveny nabídnout hypoteční úvěr nejen občanům Německa, ale i nerezidentům země: celou částku na nákup již postavené nemovitosti nebo v několika tranších - v případě pořízení nedokončené budovy, jak se staví.
Úrokové sazby hypoték v Německu patří k nejnižším v Evropě – od 0,8 do 2 % pro německé občany, od 3 do 5 % – pro cizince.
Udělejte si sociologický průzkum!
Hypotéky pro cizince: podmínky, podmínky a sazby
Zahraniční občané mají možnost vzít si úvěry a koupit si byt na hypotéku v Německu.
Zjistěte, jak získat půjčku v Německu v roce 2021.
Německé banky vycházejí vstříc klientům ze zahraničí, fyzickým i právnickým osobám, zejména pokud částka transakce přesáhne 100 tisíc eur.
Úvěrové podmínky mohou být specifické pro každého klienta. Dohoda zohledňuje řadu faktorů: platební schopnost kupujícího, výši akontace, úvěrovou historii klienta, stav a lokalitu bytu.
První hypotéka pro cizího občana v Německu je obtížnější než ty následné. Při jeho registraci musíte zaplatit 40 až 50 % z celkových nákladů.
Pokud chce klient částku navýšit, pak banka zpravidla vychází napůl a úroková sazba se v tomto případě sníží. Při následných registracích hypotéky již nemusí být záloha požadována nebo činit maximálně 20 % z celkové hodnoty nemovitosti.
Mezi další podmínky německých bank vůči klientovi jsou nejčastější:
- přítomnost více než dvou let otevřeného účtu v bance v Německu, na který klient pravidelně ukládal finanční prostředky;
- věk klienta - od 21 do 65 let;
- potvrzení o příjmech na území Spolkové republiky Německo (včetně z pronájmu nemovitostí). Hypotéky pro cizince v Německu budou dostupné při předložení výpisu příjmů bance za posledních šest měsíců, od podnikatelů - výpisy z účtu za poslední dva roky;
- poskytnutí potvrzení o dostupnosti plateb alimentů, půjček. Podle německých zákonů by splátky úvěru neměly přesáhnout 35 % měsíčního příjmu klienta.
V sekci "Nemovitosti" se můžete seznámit se stavem realitního trhu v různých městech Německa ohledně nájmu a všech otázek souvisejících s tímto tématem.
Splatnost půjčky je od pěti do třiceti let. Je třeba připomenout, že podle německého práva zůstává nemovitost k dispozici bance až do úplného splacení hypotéky.
Jak získat hypotéku pro cizince
Při rozhodování o spolupráci s jednou nebo druhou bankou v Německu stojí za zvážení stability, poctivosti a integrity německých bank: vše je pečlivě vypočítáno, jsou brány v úvahu všechny možné nuance. V Německu nebude možné urgentně získat hypoteční úvěr. Získání hypotéky je poklidný proces skládající se z několika fází, během kterých byste si měli vybrat tu nejlepší variantu.
Krok jedna: analyzujte návrhy
Hledání výhodnějších úvěrových podmínek předpokládá aktivní využití stávající konkurence v bankovním sektoru Německa. V takové situaci by bylo správnější nelenit a omezit se na dvě nebo tři banky, ale najít si čas na návštěvu 10 až 15 institucí. Tím se výrazně zvýší pravděpodobnost, že bude nalezena nejvhodnější varianta.
Takže mezi návrhy obdrženými od bank budou ty ziskovější, které lze zmínit při komunikaci se zástupci jiných struktur. Některé banky mohou v takové situaci přistoupit na výhodnější podmínky pro klienta: mírně snížit úrokovou sazbu, nabídnout další bonusy (bezplatná změna sazby splátky a další), aby obešly konkurenci.
Při analýze návrhů byste si měli uvědomit, že v Německu banky poskytují půjčky na splátky nebo anuitní půjčky s úrokovými sazbami na 5, 10, 15, 20 let (každých dalších pět let vede ke zvýšení o 0,5 %). To znamená, že bez ohledu na to, kdy jsou platby provedeny - na začátku nebo na konci úvěru, jejich výše bude konstantní.
Při analýze nabídek byste měli věnovat pozornost vlastnostem nemovitosti. Banka se o ně bude zajímat především a bude posuzovat vlastní rizika. S nízkou úrokovou sazbou lze počítat, když se sníží rizika banky, například pokud získaný předmět:
- Nedávno postavené - v Německu je na budovy zaručena sto let;
- nachází se v dobré lokalitě z hlediska ekologie, blízkosti centra města, logistiky;
- určeno k pasivnímu příjmu - prostory budou pronajímány.
Nejoblíbenější způsoby, jak najít nemovitost v Německu:
- realitní kanceláře. Adresy společností, které prodávají nemovitosti, lze získat na stránkách informačního a referenčního portálu Spolkové republiky Německo;
- specializované webové stránky: immobilienscout24.de, immonet.de, stimul.de, immobiliya.de;
- aukce;
- makléři a soukromé inzeráty.
Mezi nabídkami jsou cenově nejdostupnější tzv. řadové domy (Reihehäuser) a městské byty (Eigentumswohnung). Vyšší ceny u dvourodinných domů (Doppelhaus) a samostatně stojících chat (Einfamilienhaus). Nákup prostor ve starém domě (Altbauhauser), navzdory duchu starověku a zpravidla umístění v centrálních částech města, může mít určité nevýhody: staré a problematické komunikace, nedostatek pohodlí. Je třeba mít na paměti, že při koupi bytu, který je pronajímán, bude obtížné zvýšit platbu nebo vystěhovat nájemníky před vypršením smlouvy.
Krok dva: příprava potřebných dokumentů
K žádosti o půjčku je nutné doložit doložení řady dokumentů. Jednotlivec musí předložit:
- mezinárodní pas a vnitřní pas (stejně jako jejich kopie);
- dotazník (Selbstauskunft);
- bankovní výpis, který potvrzuje přítomnost počátečního kapitálu;
- doklady od banky o výši mzdy za poslední tři měsíce;
- daňové přiznání;
- popis nemovitosti;
- výsledky nezávislého ocenění hodnoty předmětu.
Právnická osoba bude vyžadovat:
- daňové přiznání;
- rozvaha za dva roky;
- aktuální výrobní a ekonomická analýza podniku (BWA);
- popis nemovitosti.
Seznam požadovaných dokumentů není konečný a může se lišit v závislosti na požadavcích banky.
Krok tři: otevření bankovního účtu a jeho doplnění
Platbu za nemovitost v Německu lze provést výhradně prostřednictvím banky, včetně prostřednictvím Sberbank Ruska - bankovním převodem. Pro získání hypotéky musí mít cizí občan/založen účet u německé banky. To vyžaduje osobní přítomnost klienta ("poštovní legitimace" se vztahuje pouze na německé občany).
K otevření účtu budete potřebovat originály a kopie vašeho mezinárodního pasu a vnitrostátního občanského pasu, registraci a vyplněné bankovní formuláře. Některé banky mohou vyžadovat referenci-doporučení, protože v Německu se snaží nakládat s „čistým“ kapitálem.
Účet je otevřen v eurech a je uzavřena odpovídající smlouva. Peníze můžete vložit na nový účet v den jeho otevření.
Krok čtyři: uzavření smlouvy
Po odsouhlasení všech podmínek přichází na řadu uzavření smlouvy o získání hypotečního úvěru. Právním základem je německý občanský zákoník (paragrafy 601–610) a zákon o hypotečních bankách (odstavce 14–16, 19).
Smlouva o hypotečním úvěru musí obsahovat tyto údaje:
- o výši poskytnutého úvěru: výši úvěru a z ní odečtené úroky za úvěr a další náklady;
- o podmínkách poskytnutí hypotéky a nutných platbách: počátek splácení úroků z úvěru, doba splatnosti, výše měsíčních splátek, výpočet podílů úrokové sazby a splátek na splácení úvěrového orgánu;
- o způsobu splácení hypotéky;
- splnění podmínek pro získání hypotéky - zápis do katastru nemovitostí, potvrzení o platební schopnosti dlužníka, uzavření pojistné smlouvy;
- o ukončení smlouvy: jednání stran po uplynutí lhůty, podmínky pro prodloužení úvěru bankou, důsledky pro dlužníka v případě pozdní platby, podmínky pro ukončení smlouvy.
Podmínky registrace hypotéky v Německu
Zpracování půjčky probíhá do měsíce i déle. V první fázi si musíte připravit potřebné papírování pro registraci, která trvá asi dva týdny. Zároveň stojí za to lépe poznat trh s nabídkou.
Pak byste měli osobně (pro cizince povinná) navštívit několik bank a seznámit se s podmínkami a úrokovými sazbami, požádat o hypotéku – to může trvat dva až čtyři dny i déle.
Čekání na výsledek rozhodnutí o poskytnutí hypotečního úvěru po předběžném jednání s několika bankami může trvat až 4 týdny. V poslední fázi budete muset vybrat nejvýhodnější nabídku, otevřít si účet a provést vklad ve vybrané bance.
Dodatečné náklady při koupi nemovitosti v Německu
Každý, kdo se chystá v Německu pořídit dům na úvěr, by měl počítat s nutností vynaložení dalších nákladů k dohodnuté ceně. Nejprve musí být nový vlastník zapsán v katastru nemovitostí (Grundbuchauszug). K tomu musíte zaplatit daň z nemovitosti.
Sazba daně z kupní ceny se v závislosti na umístění předmětu koupě může pohybovat od 3,5 % (Sasko) do 6,5 % (Severní Porýní-Vestfálsko). Německé zákony vyžadují, aby tuto daň zaplatili společně a nerozdílně kupující a prodávající.
Kupující navíc platí:
- přeregistrace vlastnických práv - od 0,5 do 1% z kupní částky;
- notářské služby - od 1,5 do 3 %;
- provize makléře / realitní kanceláře - od 3 do 6% (někdy společně s prodávajícím). Levné objekty jsou vypláceny v pevných sazbách od 1 500 do 5 tisíc eur;
- další výdaje (za zápis, vyhotovení výpisu z katastru nemovitostí, vedení bankovního účtu 150 eur ročně).
Registrace hypotečního úvěru s sebou nese i další náklady:
- 1 % z výše půjčky (za registraci);
- platba za nezávislé posouzení objektu - 1–2 tisíce eur;
- Due Diligence (audit objektu) - od 0,5 do 1,5 % z jeho hodnoty.
Více o daních při koupi nemovitosti v Německu čtěte zde.
Splacení hypotečního úvěru v Německu
Předčasné splacení hypotéky se bance nevyplácí – přichází o zisk. Ale v konkurenčním prostředí musí být bankovní instituce flexibilní. Z tohoto důvodu německé banky poskytují zákazníkům možnosti předčasného splacení. Do smlouvy je zahrnut příslušný článek, například ročně, kromě anuitních plateb, splatit 10 % úvěrového orgánu.
Rate, Zinsen a Tilgung: co jsou zač
Schéma pro výpočet splátek anuitního hypotečního úvěru je transparentní: celková roční splátka (sazba) se skládá ze dvou částek: Zinsen – úrok banky z částky úvěru a Tilgung – roční procento z úvěrového těla.
Vydělením této částky 12 (podle počtu měsíců) můžete vypočítat měsíční výdaje. Velikost anuitní splátky se nemění: v jejím rámci Zinsen neustále klesá, zatímco Tilgung se zvyšuje.
Typický německý model hypotečních úvěrů vypadá takto:
- klient s možností vkládat 600 eur měsíčně jako splátka si bere úvěr 100 tisíc eur na deset let.
- Banka stanovila sazbu platby 3,22 % ročně (3 220 eur) s měsíční splátkou 268 eur a 33 centů.
- V tomto případě zbývá 331 eur 67 centů za měsíc nebo asi 4 tisíce eur ročně (což bude činit 4 % Tilgung) na splacení úvěrového orgánu.
- Německé banky se snaží snížit Tilgung (nabízí 1 %), a pokud klient setrvá na zvyšování tohoto ukazatele, zvyšují úrokovou sazbu, čímž „penalizují“ dlužníka.
Sondertilgung - schopnost rychle splatit půjčku
Cizinci, kteří si v Německu vzali hypotéku na nákup nemovitosti, si mohou snížit celkové splátky úvěru. Vysoká konkurence nutí většinu hypotečních bank svým klientům takovou možnost nabídnout. K tomu je nutné při uzavírání smlouvy uzavřít doložku o Sondertilgung-Möglichkeiten.
Tato doložka vás opravňuje k ročnímu neplánovanému splácení části úvěru. Před podpisem smlouvy byste do ní měli zahrnout procento takové splátky – na zaplacení až 3 a více procent z výše úvěru.
Vše záleží na způsobu vyjednávání. Se správným přístupem můžete zvýšit velikost takových plateb na 5-7%. Tato částka však není nutná: můžete vkládat menší vklady nebo nevydělávat peníze vůbec, ale když se objeví další výdělky nebo volný kapitál, lze ji použít na splacení dluhu bez jakýchkoli sankcí.
Shrnutí
Hypoteční banky v Německu aktivně poskytují úvěry nejen německým občanům, ale i cizincům. Hypotéka zde nadále zůstává jedním z nejoblíbenějších mechanismů pořízení nemovitosti.
Německo je jednou ze tří evropských zemí s nejnižšími úrokovými sazbami. Preferovány jsou anuitní hypotéky s pevnými měsíčními splátkami.
Hypotéku dostanou spíše cizinci, kteří si kupují bydlení v novostavbách na pronájem nebo pro sebe. V roce 2021 neexistují žádné překážky, aby si ruský občan vzal hypotéku v Německu.
Hlavními podmínkami, které banky cizincům pro získání hypotéky kladou, je absence „špinavého“ kapitálu a minimalizace rizik. Z toho přitom profitují hypoteční banky (od roku 1900 žádná taková banka nezkrachovala) a dlužníci musí splácet desítky let.
