V posledních letech se rezidenční nemovitosti ve Španělsku staly pro mnoho Rusů výhodnou investicí. Dostupné ceny španělského bydlení, každoroční růst hodnoty rezidenčních nemovitostí umožňuje nejen ušetřit, ale i navýšit peníze, strávit příjemnou dovolenou, získat „bezpečné útočiště“ na sklonku života, dát dětem a vnoučatům příležitost získat evropské vzdělání a najít si moderní prestižní profesi. Proto je otázka, jak koupit byt a byty ve Španělsku, velmi aktuální pro mnoho občanů Ruské federace, kteří zde chtějí získat nemovitost.
Trh s nemovitostmi ve Španělsku: důvody jeho popularity
Španělský trh s nemovitostmi si v roce 2021 nadále zachovává růstové trendy: rychlé tempo nové bytové výstavby, rostoucí ceny nemovitostí a také nárůst počtu transakcí. V roce 2021 se ve Španělsku prodalo více než 480 tisíc nemovitostí, což je o 16,7 % více než v předchozím roce 2021.
Růst poptávky po španělských nemovitostech mezi zahraničními občany převyšuje ostatní členské země EU. Mezi faktory, které přispívají k tomu, že cizinci investují své peníze do rezidenčních nemovitostí ve Španělsku, patří:
- stabilní rozvoj španělské ekonomiky a zvýšení úrovně a kvality života ve Španělsku. Na začátku roku 2021 byl růst HDP 3,5 %;
- velký výběr bydlení, primárního i sekundárního fondu;
- respekt k soukromému vlastnictví ve španělské společnosti;
- možnost získat hypotéku za výhodných podmínek;
- loajální zdanění;
- stabilní bankovní systém a bezpečnost nákupu a prodeje domů;
- jednoduchost postupu registrace transakce;
- vysoká ziskovost rezidenčních nemovitostí. Růst nájemného garantuje od 7 do 9 % zisk.
Cizince do Španělska tradičně láká jeho bohaté kulturní dědictví, příznivé klima, přítomnost přímořských letovisek jako Marbella nebo Ibiza a zdravá středomořská kuchyně.
Co nabízí španělský trh s bydlením
Španělský trh s bydlením je poměrně rozmanitý a je připraven nabídnout potenciálním kupcům ze zahraničí následující možnosti:
- městské apartmány a apartmány - apartamento - se liší od apartmánů tím, že jídelní část je kombinována s obývací částí. Popularita tohoto typu bydlení je způsobena širokým výběrem objektů jak od developera, tak na sekundárním trhu, přijatelné ceny, minimální náklady na údržbu, možnost bydlení pronajímat;
- vily - vivienda unifamiliar - rodinné domy se zahradou a bazénem. Poskytněte maximální pohodlí a soukromí. Tato kategorie zahrnuje jak nemovitosti elitní třídy, tak skromné domy pro 4-5 osob. Vyžadovat neustálou péči a investování peněz;
- řadové domy - casa adosada - dvoupodlažní domy s malou zahradou a bazénem pro dvě rodiny na předměstí;
- venkovské domy s předzahrádkami ve španělském vnitrozemí - casa de pueblo. Obvykle potřebuje opravu nebo renovaci;
- masia - masia - venkovské usedlosti s rozsáhlými pozemky, vinicemi a olivovými háji.
Páteří španělského trhu s bydlením je sekundární bydlení. Více než 83 % všech tržeb pochází z tohoto sektoru.
Španělské novostavby - obra nueva jsou i přes vyšší náklady výhodné v tom, že nevyžadují velké opravy po celá desetiletí.
Jak si cizí občan může vybrat byt nebo dům ve Španělsku
Kde koupit rezidenční nemovitost ve Španělsku, každý kupující se rozhoduje sám, na základě subjektivních a objektivních důvodů. Někdo chce vilu u moře a někdo byt v Madridu nebo Barceloně.
V každém případě byste měli před zahájením hledání vhodných možností jasně definovat region, pečlivě jej prostudovat a pokud možno místo navštívit.
Nemovitost si můžete vyhledat sami, nebo můžete rovnou kontaktovat realitní kanceláře, realitní společnosti o pomoc.
S hledáním musíte začít seznámením se s hlavními španělskými realitními weby. Tyto stránky zveřejňují denně tisíce reklam od jednotlivců, najdete zde také informace od profesionálních agentur a získáte obecnou představu o poptávce a cenách.
- https://www.idealista.com je největší web s databází více než 1,3 milionu nemovitostí po celém Španělsku. Stránka podporuje ruský jazyk. Provádí pravidelné sledování cen nemovitostí ve Španělsku;
precios-q2-18.pdf
- https://www.fotocasa.es/ - druhý největší portál ve Španělsku s nabídkou 1,2 milionu objektů;
- https://www.habitaclia.com/ – nejoblíbenější web v Katalánsku;
- další stránky: http://www.comprarcasa.com/, https://www.pisos.com/, https://www.aldeasabandonadas.com/ atd.
Je však třeba mít na paměti, že při nákupu se neobejdete bez pomoci profesionálů – právníka nebo speciální agentury. Většina realitních společností a agentur má také své vlastní webové stránky: http://gogospain.net/, https://www.masainternational.ru/, https://estate-barcelona.com/ atd.
Španělské ceny nemovitostí
Náklady na primární a sekundární bydlení ve Španělsku v letech 2017-2018 pokračoval v růstu. Průměrná cena „sekundárního bydlení“ ve Španělsku na začátku roku 2021 činila 1 733 eur za m2. m
Tvorba cen bydlení je ovlivněna faktory, jako je příslušnost k provincii nebo regionu, vzdálenost od mořského pobřeží, rozvoj infrastruktury, doba výstavby a materiály použité při výstavbě, plocha a terénní úpravy, garáž, pozemek atd.
Vedení v růstu nákladů na bydlení bylo zachyceno:
- Baleárské ostrovy – 15,1 %,
- Malaga – 13,3 %
- Katalánsko – 10,5 %,
- Kanárské ostrovy – 7,5 %,
- Madrid – 6,9 %
- a La Rioja - 6,2 %.
Tradičně nejdražší městské bydlení v Barceloně a Madridu. Prvenství i přes politické otřesy v Katalánsku a mírný pokles cen suverénně drží Barcelona.
Ve druhém čtvrtletí roku 2021 zde byla průměrná cena za metr čtvereční 4400 eur. Nejdražšími oblastmi Barcelony jsou Sarrià-Sant Gervasi (5340 eur), Eixample (5120 eur), Les Corts (5071).
Madrid je blízko Barcelony. Takže v 21. okrese Madridu je průměrná cena za m2 m byl 3759 eur. Nejvyšší ceny jsou zaznamenány v elitní oblasti Salamanca (5930 eur), aristokratické Chamberí (5202 eur), starém obchodním centru Chamartín (5007 eur) a historickém Centru (4987 eur).
Nejnižší ceny jsou v pracovní oblasti Villaverde (1 578 eur), spící Puente de Vallecas (1 733 eur) a madridská čínská čtvrť - Usera (1 893 eur).
Průměrné ceny rezidenčních nemovitostí ve městech Španělska
| Město | Cena za 1 m2 (euro) | Míra růstu cen za rok 2018 (%) | Tempo růstu cen za 2. čtvrtletí 2018 (%) |
|---|---|---|---|
| Ibiza (Baleárské ostrovy) | 5299 | 6,7 | 0,8 |
| Barcelona | 4400 | 3,5 | 1,5 |
| Madrid | 3759 | 23,4 | 6,2 |
| Bilbao | 2880 | 4,6 | 0,6 |
| malaga | 2149 | 22,3 | 5,9 |
| Sevilla | 1928 | 4,8 | 4,2 |
| Santander | 1915 | 2,5 | 0,9 |
| Valencie | 1831 | 14,9 | 5,0 |
| Tarragona | 1612 | 5,1 | 0,2 |
| Salamanca | 1602 | 0,9 | 0,8 |
| Zaragoza | 1469 | 8,3 | 2,6 |
| Córdoba | 1391 | 3,7 | 1,6 |
| Valladolid | 1391 | 7,4 | 0,7 |
| Alicante | 1360 | 7,4 | 1,1 |
| Ciudad Real | 1088 | -2,9 | -0,2 |
Situace s cenami rezidenčních nemovitostí v provinciích španělského království může být diametrálně odlišná – vše závisí na oblíbenosti regionu, dostupnosti poptávky a nabídky.
Zajímavý fakt. V roce 2021 bylo nejvíce rezidenčních nemovitostí (7 215) prodáno v Andalusii (Costa del Sol). Největší růst tržeb od roku 2021 – 44 % – byl zaznamenán v Kastilii-La Mancha.
Mezi nejoblíbenější provincie mezi cizinci patří:
- Baleárské ostrovy. Hlavními trumfy jsou slunce a moře s krásnými plážemi. Na ostrově Ibiza začínají ceny za vily od 400 tisíc eur, s pozemky - od 1 milionu eur. Dvoupokojový byt v blízkosti pláže - od 220 tisíc eur. Ceny na ostrově Mallorca jsou také vysoké - 2809 eur za m2. m v Palmě. Byt u moře vyjde na 300 tisíc eur. Na Menorce - od 1814 eur za metr čtvereční (Mahon). Malý byt - od 200 tisíc eur, vila - od 420 tisíc eur.
- Katalánsko. Jedná se o jeden z nejbohatších regionů Španělska, který vždy přitahoval pozornost občanů Německa a Velké Británie, což ovlivnilo i ceny.Severní Katalánsko nebo Costa Brava (Divoké pobřeží) je známé svou přírodní krajinou, kulturními atrakcemi a nakupováním. Nové vily zde lze zakoupit od 1,5 milionu eur, apartmány u moře - od 300 tisíc eur, venkovský dům - od 800 000. Jižní Katalánsko láká milovníky dovolené na pláži (Costa Dorada), vína a gurmánské kuchyně. Ceny začínají na 150 tisících eur za byty na pobřeží, za venkovský dům s pozemkem - od 180 tisíc eur.
- Madrid. Popularita metropolitní provincie je způsobena její blízkostí k hlavnímu městu Španělska. Ceny za 1 m2 m bydlení se pohybují od 802 do 4622 eur.
Valencie. Costa Blanca na pobřeží Středozemního moře je proslulá luxusními nemovitostmi v cenách od 200-400 tisíc eur a více. Jižně od Alicante lze byt u moře zakoupit za 60-80 tisíc eur (Torrevieja), dům ve vesnici - od 120 tisíc eur.
- Murcia. Oblast je známá ovocem a zeleninou, opuštěnými plážemi, divokou krajinou. Dům na vesnici s pozemkem - 170 tis.. Průměrná cena za 1 metr čtvereční byla 1027 eur. Řadové domy ve starých čtvrtích lze pořídit za 100 tis.. Ve většině měst v provincii jsou ceny nižší a v prvních dvou čtvrtletích roku 2021 se ceny snížily o 0,5 %. Takže v Alguazas 1 sq. m stojí 509 eur a v Mule - 517.
- Andalusie. Východní oblasti provincie láká slunečné počasí a nízké ceny. Ubytování na pobřeží začíná na 100 tisíc eur, ve vnitrozemí - 80 tisíc Střední Andalusie - Costa del Sol je oblíbenou prázdninovou destinací Evropanů. Apartmány na pobřeží se dají koupit od 200 tisíc eur, vila - od 750 tisíc.Dům daleko od moře stojí od 200 tisíc Západní Andalusie - pobřeží Atlantiku - láká surfaře. Dvoupokojové byty zde stojí od 300 tisíc eur.
- „Zelené Španělsko“ – Galicie, Asturie a Kantábrie. Toto je severozápadní pobřeží Španělska s divokými plážemi a bohatými úlovky mořských plodů. Často zde prší a turistů je málo. Tradiční venkovský dům z divokého kamene stojí 80 tisíc eur, pohodlný byt na břehu moře - 140 tisíc eur.
- Kastilie-La Mancha (průměrná cena za 1 m2 - 906 eur), Extremadura (920 eur) a Kastilie a León (1182 eur) jsou pevninské regiony Španělska, ve kterých je nárůst cen rezidenčních nemovitostí minimální nebo dokonce negativní. Přitahují milovníky odměřeného venkovského života.
Postup při nákupu nemovitosti ve Španělsku: základní kroky
Po provedení výběru je třeba provést následující kroky:
- zkontrolovat zákonnou čistotu předmětu. Při nákupu "primární" - registrace objektu u vládních agentur a Declaracion de obra nueva nebo povolení k výstavbě objektu. Při koupi "vedlejšího bydlení" - vlastnictví nemovitosti, výpis ze státního rejstříku o absenci zabavení nemovitosti, potvrzení o zaplacení roční daně s katastrálním číslem;
- rezervovat nemovitost na 2 měsíce: zaplatit zálohu - deposito ve výši 3 až 10 tisíc eur (10 % z částky) a uzavřít rezervní smlouvu s realitní kanceláří při koupi druhého bydlení nebo s developerskou společností při koupi nového budova. Smlouva musí odrážet výši transakce a výši zálohy, formu a podmínky platby, popis předmětu prodeje, podmínky ukončení transakce atd.;
- otevřít si účet v jedné z bank ve Španělsku;
- získat certifikát NIE. K získání dokladu musíte doložit cestovní pas a dohodu o rezervaci nemovitosti;
- v případě potřeby využít bankovní hypotéku.
Hlavní transakce probíhá za přítomnosti notáře (v případě hypotečního úvěru i zástupce banky). Je možné se domluvit přes důvěrníka kupujícího.
Podpis kupní smlouvy
Prodávající musí doložit doklady, které potvrzují jeho práva, kupující zaplatí dohodnutou částku a daně, obdrží klíče od nemovitosti. Po vzájemném podpisu kupní smlouvy obdrží strany ověřené kopie a po 2-3 dnech originály smlouvy - Escritura publica.
Poslední akord: státní registrace transakce
Nový majitel musí do měsíce zaplatit kolkovné a zapsat nemovitost do státní evidence majetku - Registro de propiedad a obdržet doklad o vlastnictví - výpis. Procedura trvá v průměru 2-3 měsíce.
Dodatečné náklady na registraci nemovitosti
Při koupi nemovitosti ve Španělsku byste se měli připravit na dodatečné finanční náklady, kromě těch, které byly stanoveny v kupní smlouvě. Mezi nimi:
- daně. Každý kupující nemovitosti ve Španělsku musí platit daň. Jeho velikost závisí na regionu, ve kterém byl obchod uzavřen. Při koupi nového bydlení - DPH (až 10% z částky transakce).
Pokud je bydlení z vedlejšího fondu, budete muset zaplatit daň ITP - z převodu vlastnického práva. Jeho velikost se pohybuje od 6 % v Alava do 10 % ve Valencii.
Všichni majitelé domů musí platit roční daň z nemovitosti – IBI, podle regionu se její velikost pohybuje od 0,4 do 1,16 % z hodnoty katastru. V průměru se jedná o 200 až 800 eur.
- kolkovné - 1 % z částky transakce;
- vládní poplatky - 0,5-0,7 %;
- platba za notářské služby - 1,2–1,5 % z částky transakce;
- platba za realitní služby - od 3 do 20%;
- platba za služby advokáta - 1%.
Kolik bude stát údržba nemovitosti ve Španělsku?
Kromě placení ročních daní budou muset majitelé domů platit měsíční účty za energie. Jejich velikost závisí na kategorii obydlí a regionu, ve kterém se nachází. U některých navíc nezávisí na tom, zda majitelé v bytě bydleli či nikoli.
Jedná se o obecní daň za odvoz odpadu (od 100 do 200 eur ročně), měsíční platbu za připojení k elektrické síti, dodávku vody (10-15 eur za kus).
Pokud existuje kolektivní zóna (communidad) - společný bazén, nádvoří, výtah, parkoviště atd. - budete muset zaplatit dalších 300 až 500 eur ročně za jejich údržbu.
Údržba satelitní antény bude stát 120 eur ročně, internet (30 Mbps) - 43 eur měsíčně.
Další část nákladů je spojena s dobou pobytu a množstvím spotřebovaných služeb: voda, elektřina, plyn atd. Krychlový metr vody ve Španělsku stojí 0,6 eur, plynová láhev - od 17 do 30 eur, elektřina - od 0,122 do 0,144 eur za kW.
Přibližný výpočet ročních služeb pro čtyřčlennou rodinu (v eurech):
| Služby | Vila 130 m2, zahrada, společný bazén, zabezpečený areál | Byt 100 m2 2 ložnice, 2 koupelny, kuchyně, terasa |
|---|---|---|
| Platba za kondominium | 500 | 150 |
| Údržba zahrady (za rok) | 2600 | - |
| Voda (za rok) | 500+120 | 120+120 |
| Plyn (8 lahví za rok) | 240 | 240 |
| Elektřina (500 kW / měsíc) + údržba | 900+180 | 900+180 |
| Pojištění | 300 | 180 |
| Internet | 516 | 516 |
| televizní anténa | 120 | 120 |
| 5976 | 2526 |
Vytápění v různých regionech Španělska se provádí a platí různými způsoby. Při využití ústředního vytápění od listopadu do března se kalkulace odvíjí od spotřebovaného plynu, přičemž platba se může pohybovat od 100 do 300 eur ročně. V poslední době se při výstavbě nových domů ve Španělsku upouští od ústředního vytápění.
Na co si dát pozor při výběru nemovitosti
Při výběru nemovitosti ke koupi ve Španělsku je třeba dodržovat několik pravidel:
- seznámit se se specifiky místní realitní legislativy. Nejlepší možností je najmout místního realitního právníka, který je nezávislý na realitním makléři nebo prodávajícím, a také profesionálního překladatele;
- nevystavovat právní dokumenty bez účasti právníka, nepodepisovat je bez překladu do ruštiny a schválení právním poradcem;
- využít služeb kompetentního stavebního dozoru nezávislého na prodejci nebo agentuře;
- pečlivě analyzovat umístění objektu, rozvoj infrastruktury, přítomnost nespolehlivých sousedů, blízkost pláže atd.;
- vzít v úvahu, že předměty starší 15 let vyžadují dodatečné náklady na opravy;
- nespoléhejte na fotografie na webu nebo na příběhy realitní kanceláře - je lepší udělat si studijní cestu a vidět vše na vlastní oči;
- nespěchejte s nákupem, ale vše pečlivě zvažte.
Kromě toho byste měli jasně definovat účel nákupu objektu: k pronájmu nebo k osobnímu bydlení. Pro příležitostné bydlení je lepší koupit byt, k pronájmu - dům na pobřeží.
Jaké otázky Rusové nejčastěji kladou při nákupu španělských nemovitostí?
Při nákupu nemovitosti ve Španělsku se ruští občané často potýkají s určitými obtížemi. Zvažte několik typických otázek, na které Rusové často hledají odpovědi.
Mají ruští občané právo na povolení k pobytu při koupi bytu nebo domu ve Španělsku?
Občané Ruské federace, kteří zakoupili nemovitost ve Španělsku za cenu 500 tisíc eur a více, se automaticky stávají členy programu Golden Residence Permit.
Sám investor a jeho rodinní příslušníci (včetně finančně závislých rodičů a dětí do 26 let) získávají právo na povolení k pobytu ve Španělsku se všemi z toho vyplývajícími příležitostmi: pracovat, získat vzdělání a lékařskou péči, bezvízový vstup atd.
Po 5 letech lze nemovitost prodat, ale povolení k pobytu zůstává, takže po 10 letech můžete požádat o španělské občanství.
Jaké vízum potřebuje občan Ruské federace, aby přijel do Španělska na prohlídku bytu?
Španělsko je signatářem Schengenské dohody. Mezi Ruskou federací a zeměmi Schengenu není podepsána bezvízová dohoda, proto pro cestu do Španělska potřebujete krátkodobé schengenské vízum na jeden vstup nebo schengenské multivisa (a nejen španělské) .
Má smysl při koupi nemovitosti smlouvat o „vedlejší“ ve Španělsku?
Ve Španělsku je smlouvání na trhu běžnou a oblíbenou zábavou. Pokud jde o "vedlejší bydlení", pak správným přístupem k podnikání můžete snížit počáteční cenu o 10-15%. K tomu je potřeba znát reálné ceny na realitním trhu, mít kompletní informace o navrhovaném objektu, znát jeho klady a zápory, které lze při smlouvání využít. Například neklidní marockí sousedé, nutnost renovace, odlehlost od komunikací atd. V tomto případě je důležité dát prodávajícímu pocit, že to kupující má vážné úmysly a neměl by o něj přijít, protože bude kupovat byt od konkurent.
Může cizinec očekávat, že dostane hypotéku ve Španělsku a jaká bude v tomto případě sazba?
Cizinci, včetně občanů Ruské federace, mají právo na hypoteční úvěry ve Španělsku, a to za velmi výhodných podmínek: ne v rublech, ale v eurech.
Nová legislativa umožnila navýšit velikost úvěru až na 80 % hodnoty nemovitosti. Současně se používají pevné sazby - 3,63-3,93%, pohyblivé sazby - 1,96-2,6% a smíšené sazby - 2,43-2,5%. Láká cizince do Španělska a řada výhod: výhodné podmínky splácení úvěru - od 5 do 30 let, právo na předčasné splacení úvěru atd.
Pojďme si to shrnout
Ruští občané mají možnost využít práva volně nakupovat rezidenční i nebytové nemovitosti ve Španělsku a výhodně investovat své peníze. Španělský realitní trh je připraven nabídnout k prodeji nemovitosti pro každý vkus a rozpočet. Zahraniční občané se přitom mohou spolehnout na získání hypotečního úvěru za výhodných podmínek.
Dalším příjemným bonusem, který koupě bytu ve Španělsku přináší, je možnost získat povolení k pobytu a za 10 let občanství ve Španělsku pro investora a jeho rodinu, za předpokladu investování alespoň 500 tisíc eur do španělských nemovitostí.
Při hledání domu nebo bytu, stejně jako při realizaci transakce, je vhodné uchýlit se k pomoci právníků a využít služeb profesionálního překladatele. Postup registrace transakce je jednoduchý. Nákup bytu nebo domu ve Španělsku zároveň ukládá určité povinnosti: je nutné platit daně a platit účty za energie.
