Ve Španělsku dochází k postupnému rozvoji půjčovny. To je usnadněno nejen možností získat povolení k pobytu na nákup nemovitosti od 500 tisíc eur, ale také mít dobrý zisk z pronájmu bydlení turistům a dokonce i samotným Španělům. Pokud vás zajímá, jak si pronajmout byt ve Španělsku, měli byste se nejprve seznámit s právními aspekty a zvláštnostmi tohoto typu podnikání.
Jak ziskový je pronájem ve Španělsku?
Nemovitosti nacházející se v rekreační oblasti, které jsou kupovány převážně za účelem jejich pronájmu turistům, jsou častěji žádané v letním období (cca 90 % turistických nemovitostí je obsazeno v období dovolených), zatímco v po zbytek roku jsou domy a byty poblíž pobřeží obvykle prázdné... Nicméně pronájem turistického ubytování v rekreační oblasti poskytuje majiteli průměrnou ziskovost asi 5% ročně, takže krátkodobý pronájem organizovaný v přímořských oblastech může být docela ziskový.
Stejně tak se vyplatí nemovitost pronajímat dlouhodobě. Ve velkých městech je stále větší poptávka po pronájmech nemovitostí.
Od roku 2021 si 27 % mladých lidí ve věku 22–29 let raději pronajme dům, než aby šetřilo peníze na jeho koupi.
Španělsko se navíc stává stále oblíbenější zemí mezi studenty, kteří sem jezdí na výměnné programy. Zejména ve městě Valencie je pozorován velký příliv zahraničních studentů.
Jaké jsou druhy pronájmu
Pronájem ve Španělsku, stejně jako v jiných zemích světa, je dvojího druhu: dlouhodobý a krátkodobý. Při pronájmu nemovitosti k dlouhodobému pronájmu uzavírá pronajímatel s nájemcem smlouvu, která obvykle trvá 1 rok.
Španělské právo přitom nájemce chrání natolik, že pokud ji po uplynutí doby platnosti smlouvy bude chtít prodloužit, při neexistenci pádných důvodů pro ukončení smlouvy bude pronajímatel povinen obnovit nájemní smlouvu do doby, než dojde k jejímu ukončení. celková doba trvání je pět let.
Pokud nájemce nechce obnovit nájem a hodlá byt opustit, musí o tom informovat vlastníka nemovitosti nejpozději 30 dnů před koncem smlouvy.
Ceny dlouhodobých pronájmů jsou nižší než krátkodobé, ale výhodou takového pronájmu je, že majitel nemovitosti má oproti krátkodobému zajištěn kontinuální stabilní příjem.
Krátkodobým nájmem se rozumí pronájem bydlení na dobu od několika dnů do několika měsíců v závislosti na potřebách nájemce.
Krátká doba pronájmu je vhodná spíše pro turisty, studenty a obchodníky na služebních cestách. Krátkodobý pronájem bude navíc o něco dražší než dlouhodobý. Pronajímatel je však nucen věnovat nemovitosti mnohem více času a pozornosti, neboť pravidelné střídání nájemníků vyžaduje neustálý kontakt s novými lidmi.
Jednání, nástup a výstup nájemníků, organizace úklidu domu po každém nájemníkovi - to vše vyžaduje neustálou účast majitele bytu na procesu.
Faktory ovlivňující cenu pronájmu
Následující faktory ovlivňují tvorbu cen nájemného ve Španělsku:
- umístění;
- typ bydlení;
- nájmy.
Kraj
Umístění nemovitosti je hlavním faktorem ovlivňujícím cenu pronájmu. Katalánsko, stejně jako Costa Blanca a Costa Brava, jsou považovány za nejdražší regiony v zemi.
Drahé pronájmy jsou také dostupné ve všech velkých městech daleko od moře. Takže náklady na pronájem v letovisku a velkých městech Španělska se mohou pohybovat od 1200 do 5000 eur za měsíc, v závislosti na počtu ložnic, metrů čtverečních a renovaci. Přitom v malých městech bude měsíční nájem stát od 300 do 600 eur.
Typ majetku
Důležité je také, jaký typ nemovitosti se pronajímá – komerční či obytná, chata či vila, byt či pokoj. Například v Torrevieja si můžete pronajmout třípokojový byt o rozloze 75 m2. metrů za 40 eur za den a dům stejné oblasti - za 50 eur.
Cena měsíčního pronájmu
Cenu pronájmu určuje osobně pronajímatel. Je tvořen s ohledem na umístění, provedenou rekonstrukci, počet ložnic, celkovou plochu, dostupnost dalšího vybavení atd.
Registrace licence k dodání nemovitosti k pronájmu
Abyste měli nárok na krátkodobý pronájem bydlení, musíte v některých regionech země získat turistickou licenci. Mezi tyto regiony patří Katalánsko, Madrid, Andalusie, Baleáry, Kanárské ostrovy.
Je třeba mít na paměti, že španělské právo nestanoví takový pojem jako „ubytování pro turisty“. Proto je tato problematika v každém kraji upravena jinak. Přesto je postup získání licence všude stejný.
Majitel nemovitosti se musí obrátit na magistrát/krajský úřad a doložit vhodnost jeho nemovitosti k pronájmu. Z dokumentů bude vyžadováno „Prohlášení o odpovědnosti“. Jedná se o papír potvrzující shodu podmínek bydlení se všemi povinnými náležitostmi.
Předmět je následně zapsán do evidence a majiteli je vydáno Osvědčení o registraci s identifikačním číslem.
Náklady na získání takové licence jsou ve všech regionech různé. Průměrně se cena pohybuje od 170 do 500 eur.
Licence se vydává na nemovitost, nikoli na osobu, proto je třeba mít na paměti, že při prodeji předmět přechází na nového vlastníka (pokud v té době neuplynula doba jeho platnosti).
Další důležitý bod: vlastník je povinen uvádět vydané evidenční číslo a kategorii nemovitosti v každém oznámení o pronájmu, a to i na internetu.
Uzavření nájemní smlouvy
Pravidla pronájmu se řídí španělským právem (zákon o nájmu měst č. 29/1994 ze dne 24. listopadu 1994). V souladu s tímto dokumentem se vlastník bytu a nájemce vyzývají k uzavření písemné nájemní smlouvy.
Forma sepsání smlouvy může být libovolná, musí se však do ní promítnout následující ustanovení:
- osobní identifikační údaje pronajímatele a nájemce;
- platební podmínky (výše měsíční sazby nájmu; zda má pronajímatel právo na zvýšení sazby nájmu; kdo ze stran platí poplatky za energie a další doplňkové služby, např. úklid území, úklid bazénu apod.);
- seznam inventáře, nábytku, domácích spotřebičů, jakož i popis jejich stavu v době dodání.
Transakci může formalizovat notář a informace zapsat do rejstříku majetku (Registro de Propiedad). Ohledně podnájmu je tento typ nájemního bydlení povolen pouze částečně a toto rozhodnutí je nutné předem projednat s pronajímatelem.
Cena pronájmu musí být stanovena dohodou stran. Pronajímatel má ze zákona právo po dobu trvání smlouvy navýšit nájemné v souladu s inflačním indexem (pokud byla tato možnost ve smlouvě uvedena).
Co pronajímatel nesmí, je požadovat více než jeden měsíc předem (pokud není v nájemní smlouvě uvedeno jinak).
V době úhrady nájemného (k tomu dochází zpravidla první týden každého měsíce) je vlastník bytu povinen vystavit nájemci potvrzení o provedené platbě nebo výpis z účtu, byla-li platba provedena bankovním převodem.
Pokud nájemce neplatí nájemné, má pronajímatel právo obrátit se na policii.Není-li poté dluh zaplacen, má vlastník právo vznést otázku vystěhování bezohledného nájemce.
Stejně jako ve většině zemí musí budoucí nájemce při uzavření nájemní smlouvy složit kauci ve výši měsíční sazby. Pokud v době odhlášení zůstal nábytek a domácí spotřebiče ve stejném stavu jako při check-inu, je kauce v plné výši vrácena nájemci.
Když pronajímatel odmítne kauci vrátit, má nájemce právo obrátit se na policii a poté bude muset pronajímatel kromě kauce uhradit i úroky nastřádané během prodlení.
Pokud bylo při skončení smlouvy v bytě zjištěno poškození, budou náklady na poškození odečteny z kauce.
Pokud chce vlastník nemovitosti prodat svou nemovitost, pak ji ze zákona musí nejprve nabídnout nájemci.
Náklady a zdanění příjmů z pronájmu
Majitelé domů jsou povinni každoročně uvádět své příjmy z pronájmu v daňovém přiznání. Pronájem podléhá následujícím daním:
- daň z příjmu z pronájmu nemovitostí - sazba 24 % (neposkytuje se pro nerezidenty navštěvující Španělsko na krátkodobé vízum);
- individuální daň z nemovitostí (IBI) - až 2 % z katastrální hodnoty nemovitosti.
V průměru se ukazuje, že placení daní ročně trvá od 100 do 500 eur za pronájem bytu a od 300 do 2000 eur za pronájem vily.
Kromě daní se do výdajů na nemovitost připočítávají platby za energie (plyn, voda, elektřina, telefon, internet atd.). Otázka, kdo tyto služby platí, musí být předem dohodnuta mezi vlastníkem a nájemcem a také promítnuta do smlouvy. Pronajímatel je zodpovědný za vymalování a kapitálové opravy domu, zatímco nájemce je zodpovědný za běžné opravy.
Půjčovny
Majitel nemovitosti si může svou nemovitost pronajmout sám, nebo se obrátit na speciální správcovskou společnost, která za určitý poplatek převezme mnoho organizačních záležitostí.
Ve většině případů správcovské společnosti poskytují následující typy služeb:
- hledání nájemníků;
- sepsání nájemní smlouvy;
- vedení dokumentace po dobu dodání bydlení;
- příprava a podávání daňových přiznání;
- poradenství;
- renovace nemovitostí;
- údržba území (úklid, čištění bazénu, péče o trávník atd.);
- pojištění případů neplacení leasingových splátek.
Provize správcovské společnosti je přibližně 7-15 % z nájemného.
Majitel se kromě správcovské společnosti může obrátit i na realitní kancelář. V tomto případě mu však mohou být poskytnuty služby pouze pro konkrétní místnost, která je pronajímána, přičemž využití služeb správcovské společnosti je výhodnější, pokud se potřebujete postarat o celý objekt s velkým počtem pokojů.
Konečně
Pořízení nemovitosti ve Španělsku od 500 tisíc eur dává cizincům možnost získat povolení k pobytu, ale rezidentní karta není zdaleka jedinou výhodou takové investice.
Pronájem ve Španělsku posiluje svou pozici a je každým rokem ziskovější. Zemi každoročně navštíví miliony turistů z celého světa, kteří místo hostelů a hotelů stále častěji volí denní pronájmy apartmánů. Neméně výhodný je však dlouhodobý pronájem.
Pokud si chcete pronajmout byt nebo dům ve Španělsku, měli byste si pečlivě prostudovat právní aspekty problematiky pronájmu jak v království jako celku, tak v jeho jednotlivých regionech, protože každý z nich má své vlastní nuance. Například v některých regionech je před pronájmem nemovitosti ke krátkodobému pronájmu nutné získat speciální licenci. Kromě toho byste se měli podrobně seznámit s daňovými sazbami, které jsou ve Španělsku uvaleny na příjmy z pronájmu, a také s dalšími souvisejícími náklady.
