V dnešním nestabilním světě jsou nemovitosti jedním z nejúspěšnějších investičních objektů. A jednou z nejlepších zemí pro takovou dohodu je Španělsko. Dnes je totiž těžké najít jiný stát, kde by se nejkrásnější příroda a bohaté kulturní dědictví tak harmonicky snoubily s rozvinutou infrastrukturou a ekonomikou. Ideální variantou je koupě nemovitosti ve Španělsku u moře. Zvažte, co kupující potřebuje vědět, a hlavní rysy typické pro transakci prodeje a nákupu v této pyrenejské zemi.
Některé informace o trhu rezidenčních nemovitostí ve Španělsku
Krize, která v tomto segmentu španělského trhu probíhala v letech 2008–2021, je již zapomenuta. Dnes se jeho domorodí obyvatelé vrátili k toku investorů. Růst celkového počtu transakcí začal již v roce 2021. Pak to byla 4 %.
V příštím roce - 2021 - se hodnota tohoto ukazatele zastavila na hranici plus 11 %. Po 12 měsících dosáhla hodnoty 14 %.
Pak se tempo růstu zpomalilo. V roce 2021 to bylo 14,6 %. Statistiky za rok 2021 budou skromnější. Většina investorů si dala pauzu kvůli katalánskému referendu o odtržení od Španělska. O plusu za rok ale není pochyb.
Podle informací zveřejněných Národním statistickým ústavem Španělska se v prvním čtvrtletí roku 2021 prodalo 134 705 nemovitostí, z nichž 16,7 % získali cizinci.
Chcete-li koupit bydlení ve Španělsku, nejčastěji Britové hledají. Ale v poslední době jim začali vážně konkurovat Francouzi, Belgičané a Skandinávci. Pokud jde o naše krajanské investory do zámořských nemovitostí, letos většina z nich zakoupila nemovitosti ve Španělsku.
Hlavní pobřeží španělského království
Největší poptávka mezi kupujícími je o nemovitosti umístěné na jednom z následujících pobřeží:
- Costa Dorada (zlaté pobřeží - rusky) je pobřeží Baleárského moře, táhnoucí se 200 km od severu k jihu od města Vilanova i la Geltrú po Alcanar. Dominují mu jemné a dlouhé písečné pláže. Nejžádanější jsou v tomto regionu nemovitosti pro rekreaci a turistiku.
- Costa Brava (členité, skalnaté, divoké pobřeží - ruské) - severní pobřeží provincie Katalánsko, které se táhne od města Blanes až k hranici s Francií. Ceny bydlení v tomto regionu jsou poměrně vysoké, protože jeho ekonomika je jednou z nejrozvinutějších ve Španělsku.
- Costa del Sol (pobřeží slunce - rusky) - jižní část pobřeží Středozemního moře, která se táhne od Gibraltarského průlivu až po město Malaga. Místní město Marbella je domovem nejprestižnějších nemovitostí ve Španělsku.
- Costa Blanca – v ruštině „bílé pobřeží“. Jedná se o středomořský pás provincie Alicante. Právě zde se potkávají nejdostupnější nabídky nemovitostí na celém pobřeží Středozemního moře.
Kde a jak nejlépe hledat nabídky
K nalezení nejlepší možnosti nákupu nemovitosti na španělském pobřeží mohou Rusové využít možností internetu. Potřebné informace jsou navíc zveřejňovány nejen na internetových zdrojích realitních kanceláří, ale také na webových portálech s inzeráty jednotlivců a profesionálních makléřů.
Pojďme si je stručně vyjmenovat.
- Milanuncios a Vibbo (dříve segundamano) jsou analogy domácího hand-to-hand. Zde jsou zveřejňovány inzeráty na prodej nejrůznějších objektů včetně nemovitostí.
- Habitaclia je oblíbená stránka zejména v Katalánsku, ale zobrazuje informace pro všechny regiony. V současnosti její základna přesahuje 300 000 objektů.
- Fotocasa - dnes je prostřednictvím tohoto internetového zdroje nabízeno k prodeji více než 1,2 milionu nemovitostí po celém Španělsku. Denně se jeho databáze doplňuje o cca 8 tisíc nových inzerátů.
- Idealista - denně se zde zveřejní cca 10 tisíc nových inzerátů. Celkově databáze tohoto webového portálu obsahuje více než 1,3 milionu objektů po celé republice.
Jaký je postup při koupi nemovitosti ve Španělsku?
Doba koupě soukromého domu nebo bytu v novostavbě je přibližně 3 měsíce. Tento postup zahrnuje následující kroky:
- otevření španělského bankovního účtu;
- získání identifikačního čísla NIE. Je analogický s domácím DIČ;
- výběr objektu;
- podpisu předběžné kupní smlouvy. Informace o tom, kdo vybrané bydlení prodává, je umístěna v inzerátu. Pomocí těchto informací je třeba se spojit s majitelem prodávané nemovitosti a podepsat s ním takovou smlouvu. Poté kupující zaplatí zálohu na účet prodávajícího - asi 10% z ceny předmětu;
- žádost o hypoteční úvěr (v případě potřeby);
- podpis konečné dohody za přítomnosti notáře;
- kupující převede zbývající částku prodávajícímu;
- zápis nemovitosti do registro de propriedad - katastru nemovitostí.
Tomuto tématu se podrobněji věnuje článek „Nákup nemovitosti ve Španělsku“.
Seznam dokumentů
K otevření účtu ve španělské bance bude Rus potřebovat:
- mezinárodní pas;
- osobní výsledovka (maximálně za 2 kalendářní roky). V Ruské federaci se jedná o 2-osobní daň z příjmu;
- potvrzení z aktuálního místa zaměstnání s uvedením jména, funkce a platu.
Občan, který oficiálně nikde nepracuje, musí legálnost původu finančních prostředků jakýmkoliv způsobem potvrdit: poskytnout smlouvu o prodeji garáže, automobilu, nemovitosti atd.
Chcete-li získat NIE, potřebujete následující doklady:
- mezinárodní pas;
- vyplněný dotazník, ve kterém jsou uvedeny osobní údaje;
- 2 barevné fotografie 3 × 4 cm;
- rezervace nebo kopie letenek na zpáteční let ze Španělska;
- předběžná dohoda o rezervaci nemovitosti v této zemi;
- výpis z bankovního účtu potvrzující skutečnost, že kupující má finanční prostředky ve výši nezbytné pro transakci (nejméně 30 % smluvní hodnoty nabyté nemovitosti);
Mimochodem, koupě obytného prostoru vám umožňuje získat povolení k pobytu ve Španělsku. Ale to je téma jiného článku.
Úroveň cen nemovitostí ve Španělsku na pobřeží
Bydlení u moře ve Španělsku je různé – bungalovy, řadové domy, vily, domy, studia i apartmány. Náklady ovlivňují následující faktory: blízkost pláže, typ nemovitosti, rok výstavby a provincie. Podívejme se blíže na situaci podle regionů.
- Můžete si koupit levnou nemovitost u moře ve Španělsku na pobřeží Costa Blanca. Historicky stojí bydlení v tomto regionu bez ohledu na typ o něco méně, než je průměrná hodnota této charakteristiky v zemi. Ceny za apartmány a studia s výhledem na moře se zde pohybují kolem 40-50 tisíc eur.
- Objekty na Costa Brava budou dražší. Zde cena nemovitosti není nižší než 150 000 eur. Chcete-li získat právo požádat o rezidentní investorské vízum (toto je mnohem důležitější než povolení k pobytu), musíte provést prodejní a nákupní transakci pro objekt v hodnotě nejméně 500 000 eur.
- V regionu Costa Dorada dosahuje cena 1 rezidenčního metru čtverečního téměř 1500 eur. Pokud však porovnáte s Costa Brava, můžete zde koupit nemovitost za přijatelnější cenu. Takže za 130 000 eur ve městě Salou najdete velmi dobrou volbu pro byt. Nabízejí také byty ke koupi. Například tento typ bydlení se 2 ložnicemi a vstupem na terasu 70 m2. mv polovině IV čtvrtletí roku 2021 lze zakoupit za 89 000 eur.
- Nyní pár slov o nemovitostech na pobřeží Costa del Sol. Ve skutečnosti je rozdělen do dvou kategorií: s vysokou cenou za bydlení a podmíněně průměrnými náklady. Standardně první typ zahrnuje objekty umístěné na tzv. Zlaté míli.Zde stojí elegantní 3pokojové byty nejméně 780 000 eur. Nabídek bydlení ve střední cenové kategorii je velmi málo. Prodejci v letovisku Estelona prokazují relativní loajalitu vůči zákazníkům. V rezidenčním komplexu kousek od moře se společným bazénem pořídíte malý byt „jen“ za 98 000 eur.
Hodnotu španělského regionálního trhu s bydlením neurčují pouze nákladové charakteristiky nových nebo sekundárních nemovitostí. Pokud objektivně zvážíme všechna prestižní letoviska země, žádný jiný region není schopen konkurovat Costa del Sol v životní úrovni a kvalitě služeb.
Náklady na nákup a daň z nemovitosti
Náklady na tento postup se pohybují od 6-11% z ceny objektu. Seznam výdajů vypadá takto:
- pokud se bydlení kupuje na primárním trhu, platí se daně:
- kolkovné (IAJD, AJD) - od 0,5 do 1,5 %;
- IVT (španělská verze ruské DPH) - 10 %;
- pokud je předmětem koupě vedlejší bydlení, platí se ITP - daňový odvod z převodu nemovitosti ve výši 6-10%;
- žádost o Nota Simple (stav objektu) - 9 € plus překlad. Tento dokument obsahuje údaje o současném majiteli nemovitosti, o stávajících dluzích a věcných břemenech a také stručný popis prostor (počet pokojů, metráž atd.);
- notářské služby - od 0,03 do 0,45 %;
- registrační náklady - od 0,02 do 0,175 %.
Zájemcům o toto téma doporučujeme seznámit se s článkem „Daň z nemovitosti ve Španělsku“.
Pár tipů pro kupující
Chcete-li minimalizovat riziko ztráty peněz při nákupu nemovitosti ve Španělsku, měli byste věnovat pozornost radám odborníků na trhu s bydlením:
- musíte sepsat kupní smlouvu tak, že se obrátíte na profesionálního realitního makléře se službami, pro spolehlivost je také vhodné zapojit právníka;
- požádejte osobu, která transakci doprovází – právníka nebo realitního makléře –, aby vypočítala pravděpodobné dodatečné daňové poplatky. Je možné, že částka v rublech nebo v cizí měně vám nebude vyhovovat a transakce bude muset být opuštěna;
- abyste předešli možným nepředvídatelným situacím, zeptejte se, na kolik vás bude stát předložení ročního prohlášení o vlastnictví nemovitosti vaší obci;
- pro zjištění všech případných nedostatků kupovaného objektu při jeho kontrole se uchýlit ke službám stavebního dozoru. Nejprve se však ujistěte, že není spojen s agenturou nebo prodejcem;
- může být nadbytečné kontrolovat sousedy z hlediska přiměřenosti. Pokud je to možné, měli byste si zjistit, kdo bydlí v okolních domech nebo ve vašem vchodu.
Jak prodat nemovitost ve Španělsku
Aby Rusové prodali své španělské nemovitosti, je nejlepší podepsat smlouvu o spolupráci se specializovanou agenturou. V tomto případě bude prodejní schéma vypadat takto:
- Odeslání žádosti realitní společnosti.
- Specialisté agentury objekt prohlédnou a určí jeho tržní hodnotu.
- Plná moc se sepisuje na jméno zástupce protistrany.
- Klient zašle společnosti balík potřebné dokumentace.
- Provádějí se opatření k inzerci objektu a nalezení kupce.
- S osobou, která vyjádřila úmysl koupit bydlení, je podepsána předběžná smlouva, poté je účtována rezervační záloha.
- Termín kontaktování notářského úřadu pro registraci transakce je dohodnut.
- Ve stanovený den přijede majitel objektu do Španělska nebo jeho zástupce uzavře transakci
- Převod peněz kupujícím.
- Přijatou částku po odečtení poplatku agentury a daní převede zástupce na bankovní účet klienta-prodejce.
Tomuto tématu se podrobněji věnuje článek „Jak prodat nemovitost ve Španělsku“.
Závěr
Ruští kupci španělských nemovitostí nejčastěji preferují nemovitosti v pobřežních oblastech. Tento přístup je dán stabilitou ekonomiky těchto regionů a obecně rozvojem infrastruktury charakteristické pro rekreační oblasti.
Objekt, který vyhovuje všem parametrům, můžete najít na obou typech trhů – primárním i sekundárním. Pro minimalizaci rizika ztráty peněz se vyplatí využít služeb realitní společnosti a stavebního inspektora. Kupující by si také měl uvědomit, že kromě přímých hotových nákladů spojených s vypořádáním s prodávajícím nemovitosti bude muset zaplatit řadu daní. A stane se plným vlastníkem získaného bydlení až poté, co bude transakce zaregistrována v příslušném státním rejstříku Španělska. To bude trvat asi 3 měsíce.
