O nemovitostech v Duisburgu a možnostech, jak do nich výhodně investovat, diskutovali investoři již delší dobu. Během desetiletí se nad domy tyčily četné průmyslové závody a proměnily čtvrti v neatraktivní místa k životu, což způsobilo neustálý pokles populace. V posledních letech se však v Duisburgu objevilo několik rozvojových zón a úřady se vypořádaly s problémy s infrastrukturou, což přimělo investory přemýšlet o perspektivách místního trhu s nemovitostmi.
Vlastnosti trhu s nemovitostmi města Duisburg
Duisburg je nezávislé město v průmyslové oblasti Porúří v západním Německu, patřící do spolkové země Severní Porýní-Vestfálsko. Nachází se na pravém břehu Rýna, kde se do řeky vlévá Porúří a Emscher. Duisburg se nachází v metropolitní oblasti Porýní-Porúří s přibližně 10 miliony obyvatel a patří do oblasti Dolního Porýní i Porúří.
Duisburg má 499 845 obyvatel (k 31. prosinci 2021), což z něj činí páté největší město v Severním Porýní-Vestfálsku.
V 19. století se Duisburg díky výhodné poloze u ústí řeky Porúří, přítomnosti přístavů a těsné blízkosti uhelných ložisek rozrostl z hutního průmyslu na významnou průmyslovou oblast. Zdejší říční přístav je považován za největší vnitrozemský přístav na světě.
Vzhled města, architektura
Během druhé světové války ztratil Duisburg téměř všechny své architektonické struktury. Pouze základy Falce z X-XII století, městské hradby XII-XIII století, pozdně gotická katedrála Spasitele v roce 1415, Dům tří jazyků v roce 1536, kostel sv. Josefa (1871- 1874), Christuskirche (1908), Liebfrauenkirche (obnoven v roce 1951), radnice (1897-1902), nádraží (1934) a centrum judaismu (1999).
Pokud jde o městské plánování, Duisburg silně spoléhá na průmyslová zařízení, z nichž některá jsou stále v provozu a jsou částečně integrována do parků nebo využívána společnostmi a kulturními podniky ve vnitřním přístavu.
Administrativní členění
Od obecní reorganizace byla provedena 1. ledna 1975, území Duisburg bylo rozděleno do 46 okresů, které jsou rozděleny do 7 městských obvodů:
| Okres Duisburg | Počet obyvatel | Okresy |
|---|---|---|
| Walsum | 50.836 | Aldenrade |
| Alt-Walsum | ||
| Fahrn (Farn) | ||
| Overbruch | ||
| Vierlinden (Vierlinden) | ||
| Wehofen (Wehofen) | ||
| Hamborn | 74.947 | Alt-Hamborn |
| Marxloh (Marxloh) | ||
| Neumühl | ||
| Obermarxloh | ||
| Röttgersbach | ||
| Meiderich / Beeck | 73.584 | Beeck |
| Beeckerwerth | ||
| Bruckhausen (Bruckhausen) | ||
| Laar | ||
| Mittelmeiderich | ||
| Obermeiderich | ||
| Untermeiderich | ||
| Homberg / Ruhrort / Baerl | 40.794 | Alt-Homberg |
| Baerl | ||
| Hochheide | ||
| Ruhrort | ||
| Rheinhausen (Rheinhausen) | 77.893 | Bergheim (Bergheim) |
| Hochemmerich | ||
| Friemersheim | ||
| Rheinhausen-Mitte | ||
| Rumeln-Kaldenhausen (Rumeln-Kaldenhausen) | ||
| Duisburg-Mitte (Duisburg-Mitte) | 110.931 | Altstadt (Altstadt) |
| Dellviertel (Dellviertel) | ||
| Duissern (Duissern) | ||
| Hochfeld (Hochfeld) | ||
| Kasslerfeld (Kasslerfeld) | ||
| Neudorf-Nord | ||
| Neudorf-Süd (Neudorf-Süd) | ||
| Neuenkamp (Neuenkamp) | ||
| Wanheimerort (Wanheimerort) | ||
| Duisburg-Süd (Duisburg-Süd) | 73.118 | Bissingheim |
| Buchholz | ||
| Großenbaum (Grossenbaum) | ||
| Huckingen (Huckingen) | ||
| Hüttenheim (Hüttenheim) | ||
| Mündelheim | ||
| (zahrnuje Ehingen, Rheinheim, Serm a Holtum) | ||
| (Mündelheim, který zahrnuje Echingen, Rheinheim, Serm a Holtum) | ||
| Rahm (Ram) | ||
| Ungelsheim | ||
| Wanheim-Angerhausen | ||
| Wedau |
Infrastruktura, kulturní a zábavní instituce
S otevřením Gesamthochschule University v roce 1972 bylo město uznáno jako vědecké a high-tech centrum. Od roku 2005 působí v areálu Škola managementu s důrazem na podnikání.
Ve městě jsou další vzdělávací instituce - Státní univerzita aplikovaných věd a Folkwangská univerzita umění. Mezi přední výzkumné ústavy v Duisburgu patří ústavy mikroelektronických obvodů Fraunhoferovy společnosti, stavba říčních lodí a svařování.
Pokud jde o zábavu a rekreaci, oblíbené zelené plochy jsou Old City Park, Nord Landscape Park a I. Kant, rekreační park v Hambourne.
Sportovní fanoušky zajímá Sportovní akademie (jedna z největších v Evropě), atletický a fotbalový stadion, sportovní park Vedau s ledovým palácem. V masivu Duigburského lesa se nachází největší zoologická zahrada v Porúří s čínskou zahradou, akváriem, velrybí školkou a delfináriem (přes 1 milion návštěvníků ročně).
Ve městě je několik velkých muzeí, Opera a další divadla.
Ekonomika a průmysl
Vnitrozemský říční přístav Duisburgu formuje ekonomiku města a místní hutní průmysl. Téměř třetina surového železa vyrobeného v Německu pochází z 8 duiburských vysokých pecí. Tradiční ocelářství a kovoobrábění ve městě se stále více zaměřuje na high-tech produkty. Kvůli této strukturální změně (ocelářské krizi), která probíhá od 70. let 20. století, trpí Duisburg vysokou mírou nezaměstnanosti. Obecně město zaujímá jedno z prvních míst v Severním Porýní-Vestfálsku z hlediska koncentrace zahraničních pracovníků a zaměstnanců a z hlediska nezaměstnanosti (pouze 14,9 % ekonomicky aktivního obyvatelstva).
Duisburg plní funkce nejzápadnějšího německého námořního přístavu (přijíždí asi 2000 říčně-mořských plavidel, odbavuje se asi 2 miliony tun nákladu). Na bázi místního přístavu funguje zóna volného obchodu Rhein-Ruhr-Hafen Duisburg.
Duisburg je po Frankfurtu nad Mohanem druhým nejdůležitějším železničním uzlem v Německu: sbíhá se zde 6 železničních tratí. Na začátku 21. století Duyburg vstoupil do pěti největších železničních uzlů v EU z hlediska obratu nákladní dopravy.
Je také významnou silniční křižovatkou (krajské a místní silnice, 5 dálnic). A konečně Duisburg má velký význam v kombinované přepravě zboží, včetně přepravy kontejnerů.
Od počátku 21. století je Duisburg centrem pro pořádání mezinárodních konferencí, vědeckých, technických a průmyslových sdružení Německa a zemí EU, kongresů a setkání sportovních, politických, veřejných kongresů a setkání a průmyslových výstav.
Sektor služeb v Duisburgu je také poměrně rozvinutý - zaměstnává asi 70 % všech zaměstnanců a hlavní roli v jeho rozvoji hraje sektor logistiky, komunikací a dopravy. Město je globálním logistickým centrem, jedním z největších v Evropě.
Město má dobře rozvinutou oblast podnikání, informací, pojišťovnictví, bankovnictví a finančních služeb. Největší zaměstnavatelé ve městě jsou:
- Hitachi Power Europe je elektronická a elektrotechnická společnost;
- Klöckner & Co AG - velkoobchod a mezinárodní obchod s kovovými výrobky a železnými kovy.
Duisburg je největší region železné a neželezné metalurgie a rozvíjí se zde říční stavba lodí, výroba strojů a přístrojů, radioelektronický průmysl, výroba elektrických zařízení a chemický průmysl. Kromě toho má město pivovar, tabák a mouku, oděvní a polygrafický průmysl, těží se uhlí, fungují petrochemické podniky a rafinerie ropy.
Realitní trh
Trh s nemovitostmi v Duisburgu už roky otřásá četnými projekty vyřazování z provozu. Obytné čtvrti, obvykle organizované ve výškových budovách, byly ve velkém bourány a ty, které zůstaly, jsou dnes využívány pro komerční účely.
Stávající bydlení je tak prakticky bez stavebních závad, což zvyšuje jeho hodnotu.Trh s nemovitostmi v Duisburgu je v zásadě širší v segmentech nízkých cen a v nabídce je velmi málo luxusních a luxusních nemovitostí. Ale pohodlné domy a byty se stále nacházejí, obvykle poblíž Rýna.
Vzhledem k relativně vysoké míře nezaměstnanosti a neustálému úbytku obyvatel je duisburgský realitní trh již řadu let v uvolněném stavu. Neznamená to ale, že by se vedení města nepotýkalo s problémy, kterými se to tady jen hemží. Mnoho budov potřebuje rekonstrukci, v některých oblastech je těžké nevšimnout si nedostatků infrastruktury.
Dnes nabírá restrukturalizace v Duisburgu na obrátkách, zejména v jeho severní části, poblíž Bruckhausenu a Markslochu – zde úřady koupily a zničily již více než 100 prázdných bytových domů.
Cílem urbanismu pro blízkou budoucnost je další rozvoj Landschaftspark Duisburg-Nord až Grüngürtel. Konverzní plochy mimo projekt se rozvíjejí v celé metropoli Rýna a přeměňují se převážně na zelené plochy.
Kdysi zakouřený přístav se oproti obecnému mínění přibližuje přírodě, přestože se kvádrová struktura sídlišť bývalých dělnických čtvrtí zlepšuje jen částečně. Současná nabídka bydlení přitom zažívá v mnoha částech města nárůst hodnoty. V průmyslových oblastech se očekává pokles nabídky bydlení a komerčních nemovitostí, protože současný trend směřuje k vytváření přirozených, otevřených, přírodě blízkých sídel.
Vlastnosti rezidenčních a komerčních nemovitostí podle okresů
Pokud mluvíme o Duisburgu jako celku, měl by se investor při nákupu rezidenčních a komerčních nemovitostí zaměřit především na tyto skupiny obyvatel:
- migranti, zejména muslimové z Turecka (v Duisburgu je největší muslimská komunita a v některých oblastech dosahuje podíl cizinců 30 % a v Bruckhausenu 80 % obyvatel tvoří imigranti);
- pracovníci průmyslových podniků (převážně bydlí ve městě);
- starší lidé (průměrný věk obyvatel Duisburgu je 47 let a v regionu Ungelsheim - 50 let);
- studentů (ačkoliv zdejší univerzity prakticky nelákají studenty ze zahraničí a z jiných německých měst, studentů je zde stále hodně).
Tabulka vám pomůže získat představu o tom, které oblasti Duisburgu jsou nejčastěji vybírány k trvalému pobytu zástupci určitých segmentů populace:
| Okres | Hlavní charakteristiky | Atraktivita pro zástupce určitých segmentů populace |
|---|---|---|
| Walsum | ||
| Aldenrade | Klidná a klidná oblast v zeleni, oddělená od okolních oblastí zeleným pásem. Moderní jedno a dvoulůžkové rodinné domy s dobře udržovanými zahradami vytvářejí harmonický celkový obraz. Obchody, restaurace, týdenní trh, 3 mateřské, základní a střední školy, přírodní rezervace. Je zde průmyslová zóna. Dobré dopravní spojení. | Svobodní lidé, rodiny s dětmi, průmysloví dělníci. Průměrný věk obyvatel je 45 let. |
| Alt-Walsum | Novostavby bytových domů, bytové domy. Obchodů je dost, týdenní trh se nekoná. Dopravní spojení je dobré, ale do centra trvá cesta autobusem 1 hodinu. | Osamělí lidé, průmysloví dělníci. Průměrný věk obyvatel je 40 let. |
| Fahrn | Převážně polyfunkční bytové domy a řadové domy. Několik obchodů, pekárna, řeznictví, 3 mateřské školy, základní, střední a odborná škola. Vyhrazená oblast pro rekreaci. Cesta do centra trvá cca 30 minut, dopravní spojení je dobré. Život je slušný a levný. | Svobodní lidé, bezdětné páry. Podíl cizinců je o 25 % vyšší než v ostatních krajích. |
| Overbruch | Rustikální charakter. Převážně panelové domy a sídliště, rodinné domy. Supermarket, pekárna, řezník, žádný týdenní trh. Cesta do centra trvá dlouho. | Osamělí lidé. Průměrný věk obyvatel je 44 let. |
| Vierlinden | Tato oblast se nachází v blízkosti Oberhausenu a Dinslakenu. Řadové domy v nových obytných souborech, staré rodinné domy, bytové domy. Dobrá dopravní dostupnost, rychlá dostupnost do centra. 4 školky, supermarket, diskont, pekárna, týdenní trh, rekreace v památkové rezervaci, sportoviště, hipodrom. | Mladé bezdětné páry, rodiny s dětmi, aktivní lidé. |
| Wehofen | Rustikální idylická atmosféra. Na okraji čtvrti vyrostly nové obytné domy se zahradami. 5 školek, žádné školy. Dobrá dopravní dostupnost, cesta do centra trvá hodinu. Malé obchody, supermarket, týdenní trh, sportoviště. | Svobodní lidé, bezdětné páry. |
| Hamborn | ||
| Alt-Hamborn | Oblast se vyznačuje kombinací starých a nových obytných budov. Žijí zástupci různých národností. Týdenní trh, obchody, nákupní ulice, kavárny, školky, základní a střední školy. Botanická zahrada. Sportovní park, kabaret, vyhlídková věž. | Rodiny s dětmi se středními příjmy. 25 % cizinců. |
| Marxloh | Region je průmyslový. Jednoduché domy a byty, částečně ve špatném stavu. Nízký nájem, dobrá dopravní dostupnost. 8 mateřských škol, banky, ordinace lékařů, obchody, velký trh s domácími spotřebiči, mnoho módních svatebních obchodů, muslimská mešita. | Rodiny s nízkými příjmy, svobodní lidé. Cizinců je o 36 % více než v jiných oblastech. |
| Neumühl | Vyznačuje se heterogenními strukturami od atraktivních rodinných domů až po velké montované domy. Průmyslový park, několik malých obchodů, supermarkety, diskotéka, restaurace, týdenní trh, katolická nemocnice. Dopravní spojení je dobré. | Osamělí lidé. Průměrný věk obyvatel je 43 let. |
| Obermarxloh | Většinou sociální bydlení. Zde si můžete koupit dobrý dům za málo peněz, ale atmosféra je nepříjemná, sociální problémy nejsou vyřešeny a je zde mnoho nezaměstnaných. Dopravní spojení je dobré, do centra se dostanete za 40 minut. | Nízkopříjmové rodiny. Je zde mnoho cizinců, zejména Turků. |
| Röttgersbach | Oblast je charakteristická rodinnými domy, starými zámečky, patricijskými domy. Bytové domy jsou vzácné. 5 školek, diskonty, žádný trh, žádné školy. Park, golfový klub, sauna, bazény, venkovní rekreace. Dobré dopravní spojení, ale do centra to trvá 1 hodinu. Nájem je vysoký. | Rodiny s předškolními dětmi, důchodci. |
| Meiderich / Beeck | ||
| Beeck | Střední oblast s šedými obytnými oblastmi, staré budovy vyžadující rekonstrukci. Krásné nové domy najdete v tichých bočních uličkách. Nájemné je relativně nízké. 5 mateřských škol, krytý bazén, knihovna, několik obchodů, nákupní zóna. Dobrá dopravní dostupnost, 30 minut do centra. | Nízkopříjmové rodiny. 22 % jsou cizinci. |
| Beeckerwerth | Klidná oblast, dokonce i v centru. 3 MŠ, ZŠ, diskonty, tržnice, diskotéka, sportoviště. Dobrá dopravní dostupnost, jsou zde zácpy, do centra - 30 minut. | Osamělí lidé. 13 % jsou cizinci. |
| Bruckhausen | Areál se nachází mezi obrovskými a viditelnými budovami ocelárny. Znevýhodněná sociální oblast s vysokou kriminalitou. Budovy jsou ve špatném stavu, nezaměstnanost přes 30 %, nájmy nízké. | Více než 80 % obyvatel tvoří imigranti, podíl cizinců v oblasti je 60 %. |
| Laar | Malá idylická oblast na Rýně. Několik řad obytných domů, bytových domů. Institut aplikované technologie materiálů Univerzity Duisburg-Essen. Několik mateřských škol, základních a středních škol, sportovních center. Dobrá dopravní dostupnost, do centra - méně než 30 minut. | Rodiny s dětmi, důchodci. Podíl cizinců je 25 %. |
| Mittelmeiderich | Jedna z centrálních oblastí s krásnými starými budovami v kombinaci s funkčními výškovými budovami. 7 mateřských škol, 3 základní školy, střední školy. Nákupní ulice, lékárny, obchody. | Rodiny s dětmi |
| Obermeiderich | Různé možnosti bydlení - krásné staré rodinné domy, jednoduché činžovní domy, funkční výškové domy. Oblast protíná několik hlavních silnic. Na severozápadě - krajinářský park, na severovýchodě - obchodní centrum, na západě - velká obchodní a průmyslová oblast. | Mladé páry |
| Untermeiderich | Oblast je charakteristická rodinnými domy, bytovými domy se zahradou i bez zahrady, místy řadové domy. Nákupní ulice, obchody, maloobchody, diskonty, supermarkety, týdenní trh, 3 mateřské školy, základní školy, diskotéka. Dobrá dopravní dostupnost, nízké nájemné. | Mladé páry, rodiny s malými dětmi. |
| Homberg / Ruhrort / Baerl | ||
| Alt-Homberg | Domy se zachovalými secesními fasádami, novostavby v areálu radnice. Obchody, supermarkety, týdenní trh, restaurace, hospody, diskonty. Průmyslové a chemické závody. Mateřské, základní a střední školy, střední škola. Dobrá dopravní dostupnost, do centra se dostanete za 30 minut. Sportovní hřiště. | Osamělí lidé, tovární dělníci. |
| Baerl | Nádherná oblast s přírodní rezervací a rekreační oblastí. Převážně rodinné domy, venkovské stavby a několik bytových domů. 2 MŠ, ZŠ. | Rodiny s dětmi, důchodci. |
| Hochheide | Funkční byty a obytné domy se mísí s rodinnými domy. 6 mateřských škol, základní školy, supermarkety, diskonty, týdenní trh. | Sociálně slabí občané. V rodinných domech u Rýna žijí rodiny s dětmi. Spořiví lidé. |
| Ruhrort | Pěkná oblast k pobytu. Hustá zástavba. Rodinné domy, zřídka řadové domy. Mnoho stravovacích zařízení, výborná dopravní dostupnost, 3 mateřské, základní, střední a gymnázia, supermarkety, banky, diskonty. | Rodiny s dětmi, důchodci. Průměrný věk obyvatel je 44 let. |
| Rheinhausen | ||
| Bergheim | Zelená plocha na venkově. Rodinné domy, novostavby. Dobrá dopravní dostupnost, do centra - 15 minut. 6 mateřských škol, základní školy, obchody, ordinace lékařů, lékárny, restaurace, rekreační areál s grilem a zázemím pro vodní sporty. | Mladé rodiny |
| Hochemmerich | Velká oblast. Týdenní trh, supermarkety, diskonty, maloobchodníci. Dobrá dopravní obslužnost. Sportovní areály, vodní plochy, vřesová zahrádka, pódium, kavárny, minigolfové hřiště, dětská hřiště. | 25 % cizinců. Lidé se skromnými příjmy, osamělí lidé. |
| Friemersheim | Venkovskou oblast charakterizují staré rodinné domy, standardní vícegenerační domy. 6 mateřských škol, základní a střední školy, obchody, supermarkety. | Rodiny s malými dětmi, důchodci. |
| Rheinhausen-Mitte | Jednoduché domy, stará zástavba spolu s funkčními výškovými budovami. Nákupní ulice, týdenní trh, 4 školky, sportoviště, vodní plochy, zahradní vřes, kavárna-bar, golfové hřiště. Dobrá dopravní dostupnost, rychlá dostupnost do centra a přilehlých oblastí. | Osamělí lidé. Průměrný věk obyvatel je 47 let. |
| Rumeln-Kaldenhausen | Oblast na venkově. 5 mateřských škol, 3 základní školy, střední škola, 2 střední moderní školy, odborná škola pro mentálně retardované. Týdenní trh, dostatek obchodů, rekreační oblast, vodní sporty, sportovní kluby. Do centra autobusem 50 minut. Má vlastní vlakové nádraží. | Rodiny s dětmi, důchodci. Průměrný věk obyvatel je 45 let. |
| Duisburg-Mitte | ||
| Altstadt | Trendy oblast. Mnoho starých budov s krásnými fasádami a funkčních nových budov. Byty všech typů a velikostí. Vnitřní přístav. Týdenní trhy, mnoho obchodů, nákupní centra, centrální divadlo, restaurace, maloobchody, hi-tech kasina, kavárny, bary, muzea. Málo zeleně. | Mladé páry, svobodní lidé. Podíl cizinců je 15 %. Průměrný věk obyvatel je 44 let. |
| Dellviertel | Oblíbená oblast. Většinou novostavby. Několik mateřských škol, základních škol, gymnázií, středních škol. Kabaretní divadlo, kulturní dům, kavárny, hospůdky, dětská hřiště. | Mladé rodiny, bezdětné mladé páry. |
| Duissern | Existuje mnoho starých budov, tříd a zelených dvorů. Městský les. Mnoho nájemních vil a soukromých vil s dobře udržovanými zahradami. Několik mateřských škol, 2 základní školy, univerzita Duisburg-Essen, 2 botanické zahrady, zoologická zahrada, delfinárium. Dobré dopravní spojení, do centra se dostanete za pár minut, do Düsseldorfu za hodinu. | Studenti, rodiny s dětmi, důchodci. Průměrný věk obyvatel je 46 let. Počet obyvatel neustále klesá. |
| Hochfeld | Jednoduché domy a byty. Spousta tureckých kaváren a obchodů. Týdenní trh, mnoho maloobchodních prodejen, 2 parky, diskotéky, restaurace, hospoda. Nízké nájemné. | Migranti, svobodní lidé, studenti, rodiny s nízkými příjmy. Podíl cizinců je 37 %. |
| Kaßlerfeld | Standardní stavby, staré domy i funkční novostavby. Můžete si koupit levný dům přímo u hlavní silnice nebo v klidné vedlejší ulici. 3 školky, diskotéky, supermarkety. Dobrá dopravní dostupnost, do centra - 10-15 minut. | Mladí lidé s nízkými nároky. Lidé s nízkými příjmy neochotní vzdát se výhod centra města. |
| Neudorf-Nord | Oblíbená oblast v blízkosti městského lesa a největšího německého sportovního parku. Spousta možností bydlení. Tam je kampus univerzity Duisburg-Essen. Výborná infrastruktura, dobře rozvinuté dopravní spojení. | Studenti, důchodci. Průměrný věk obyvatel je 45 let. |
| Neudorf-Süd | Zelená plocha hraničící se sportovním parkem Wedau a městským lesem. Převážně řadové domy a zachovalá stará zástavba, ale i funkční činžovní domy, novostavby a pěkné rodinné domy. Rekreační oblast. Blízkost centra. | Mladé páry, rodiny s dětmi, důchodci. |
| Neuenkamp | Na severu okres zaujímá průmyslová zóna, sídliště je na jihu. Oblast je dostatečně zelená. dominují malé soukromé domy, rodinné domy, bytové domy s výhledem do krajiny. 2 školky, základní škola, několik obchodů každodenní potřeby, restaurace, malý krytý bazén. | Bezdětné páry, svobodní lidé, průmysloví dělníci. |
| Wanheimerort | Spousta obytných oblastí, dálnice, komerční a rekreační oblasti. Mnoho rodinných domů se zahradami, činžovní domy. Sportovní park, lesní areál, 6 jezer, velký lesní hřbitov. Tržnice, mnoho obchodů, supermarkety, diskonty, 6 mateřských škol, 3 základní školy, střední školy. Výborná dopravní dostupnost - rychle se dostanete do centra, Düsseldorfu a Dortmundu. | Rodiny s dětmi, mladé páry, důchodci. |
| Duisburg-Süd | ||
| Bissingheim | Oblíbená oblast v klidné zalesněné oblasti. Blízkost centra a několika rekreačních oblastí. Mateřská škola, sportovní park, týdenní trh, jezero. Můžete se rychle dostat k univerzitě v oblasti Neudorf-Nord. | Studenti, rodiny s předškolními dětmi, důchodci. |
| Buchholz | Klidná rezidenční oblast. Mateřské, základní a střední školy. Týdenní trh, rekreační park. Skvělá kombinace přírody a městské infrastruktury. | Bohaté rodiny a páry. |
| Großenbaum | Příjemná lokalita s převahou rodinných domů a činžáků se zahradou. Jsou zde řadové a panelové domy. Jezera, lesy na procházky, mnoho obchodů a kaváren. Mateřské školy, 2 základní školy, základní škola, Univerzita aplikovaných věd Severní Porýní-Vestfálsko. Dobrá dopravní dostupnost, do centra - 10 minut. | Studenti, rodiny s dětmi, mladé páry. |
| Huckingen | Oblíbené místo pro život díky mnoha zeleným plochám, rozvinuté infrastruktuře a výbornému dopravnímu spojení. Vznikají nové rozvojové plochy s jedno- a dvoubytovými domy. Nachází se zde vývojové centrum Infineon Technologies AG a předpokládá se vznik nových high-tech společností. Obchodní centrum, St. Anna, 3 MŠ, ZŠ, gurmánská italská restaurace, hotel, golfové hřiště, mnoho outdoorových aktivit. | Rodiny s dětmi, podnikatelé, zaměstnanci technologických center, důchodci. Průměrný věk obyvatel je 45 let. |
| Hüttenheim | Oblast je na západě ohraničena Rýnem a průmyslovými závody. Křesťanské kostely byly přeměněny na nákupní centrum a dům s pečovatelskou službou, jsou zde 2 muslimské mešity a bude postavena ještě jedna. Dominují jednoduché domy. Nájem je nízký. 3 školky, obchody stačí. Dopravní spojení je přijatelné, do centra 30 minut. | Lidé s omezeným rozpočtem, kterým nevadí žít s cizinci. 28 % jsou cizinci. |
| Mündelheim (zahrnuje Ehingen, Rheinheim, Serm und Holtum) | Klidná a klidná lokalita vesnického typu. Mnoho starých i nových rodinných domů obklopených poli a loukami. Dobré dopravní spojení, na letiště Düsseldorf - 15 minut. Základní škola, 2 mateřské školy. Dostatek příležitostí pro venkovní rekreaci. | Rodiny s předškolními dětmi, důchodci. |
| Rahm | Na východě je území rozděleno rozsáhlou lesní zónou. Je zde rozvojová zóna. 3 školky, základní škola, dostatek obchodů a zeleně. Pohodlně se dostanete do Düsseldorfu. Nízký nájem a zároveň blízkost do centra města. | Důchodci, zaměstnanci nízkopříjmových podniků. 5 % cizinců. Průměrný věk obyvatel je 45 let. |
| Ungelsheim | Převážně klidná a zelená oblast, ve stejné vzdálenosti od centra města, Düsseldorfu a Krefeldu. Je zde málo rodinných a bytových domů, většinou řadových. V blízkosti se nachází rekreační oblast, je zde spousta obchodů. | důchodci. Průměrný věk obyvatel je 50 let. |
| Wanheim-Angerhausen | Oblast má zelené plochy, ale je obklopena průmyslovými závody. Funkční bytové domy, rodinné domy, obytné soubory. 5 mateřských škol, školy pro děti všech věkových kategorií. Týdenní trh, obchody, diskonty. Dětská hřiště, rekreační oblast, břeh Rýna. | Rodiny s dětmi, osamělí lidé. |
| Wedau | “Garden City” - areál se nachází u 6 jezer a dalších rekreačních oblastí a zároveň je blízko centra. Kvalita života je vysoká. Řadové domy, panelová sídliště, činžáky a rodinné domy, vesnické vily s velkými zahradami. Sportovní park, několik kanoistických a veslařských bazénů, lesy, rekreační areál. 2 MŠ, ZŠ, výborná infrastruktura, dobrá dopravní dostupnost. | Rodiny s dětmi, důchodci. Průměrný věk obyvatel je 48 let. |
Vlastnosti komerčních nemovitostí
Ve skutečnosti, pokud se investor rozhodne koupit nemovitost v Duisburgu, je vhodné zaměřit se na rezidenční nemovitosti. Když je touha investovat do komerčních budov, je lepší zaměřit se na oblasti města, ve kterých není infrastruktura příliš rozvinutá, zejména na severu. Ale v jakékoli oblasti se rozhodnete otevřít instituci, jako je restaurace nebo kavárna, měli byste vzít v úvahu skutečnost, že Duisburg je nadnárodní město a žije zde mnoho muslimů. Návštěvníků bude mnohem více, když se zamyslíte nad halal menu a orientální atmosférou cateringu.
Turisté přijíždějí do Duisburgu navštívit největší přístav, muzea, zoo a navštívit místní festivaly. Ve městě jsou hotely a o místa není nouze, takže otevření hotelu nebo hostelu pravděpodobně nesplní očekávání investora.
Jak již bylo zmíněno, obyvatelstvo Duisburgu stárne: mladé páry se sem stěhují jen zřídka. Podle statistik má město 138,3 praktického lékaře na 100 000 obyvatel, zatímco německý průměr je 230. To naznačuje, že specialistů pro seniory bude brzy chybět. Investor by mohl investovat do otevření nové kliniky, domů s pečovatelskou službou, penzionů.
A konečně, zaručené poptávce se budou těšit služby studentských ubytoven, levných kaváren, zábavních zařízení pro mladé lidi a kaváren. Ale za podmínky, že se takové podniky nacházejí v těsné blízkosti univerzit.
Průměrné náklady na rezidenční a komerční nemovitosti ve městě
Na trhu s nemovitostmi v Duisburgu se drtivá většina nabídek bydlení týká bytů a domů v segmentu nízkých cen. Ve městě je velmi málo luxusních vil a luxusních apartmánů; více či méně pohodlné a pozoruhodné domy se nacházejí v blízkosti Rýna a v blízkosti některých rekreačních oblastí v oblastech, které nemají průmyslové zóny. Na prodej je ale také mnoho rodinných domů nebo dvougeneračních domů, většinou na jihu města a na levém břehu Rýna.
V nabídce jsou i byty umístěné v poměrně atraktivních lokalitách. Například v Rumeln-Kaldenhausenu bude prostorný podkrovní třípokojový byt o velikosti 90 m2 stát kolem 200 000 eur včetně balkonu.
V oblíbené rezidenční čtvrti Baerl na severu Duisburgu nejsou takové nemovitosti neobvyklé. Zde je trh velký a diverzifikovaný z hlediska rozmanitosti typů nemovitostí. Ať už jde o horní či spodní patra, zahradu, balkon – v rozvojových oblastech Baerl najdou i ti nejnáročnější kupující to, co hledají. Ceny se přitom drží v rozmezí od 170 000 do 400 000 eur, v závislosti na ploše obydlí a některých jeho vlastnostech.
Nové budovy už jsou ale na lepších místech. U třípokojových bytů v přízemí o rozloze 100 m2 jsou ceny stanoveny na 260 000 eur a v ceně je i zahrada.
O kousek na východ, v Buchholz, je nabídka skromnější: třípokojový byt 70 m2 se prodává za cenu 60 000 eur, i když se nacházejí v atraktivních lokalitách.
| Okres | Dynamika poptávky po nemovitostech (%) |
|---|---|
| Walsum | |
| Aldenrade | -1.9 |
| Alt-Walsum | -3.3 |
| Fahrn | 4.2 |
| Overbruch | 3.7 |
| Vierlinden | -2 |
| Wehofen | -6.8 |
| Hamborn | |
| Alt-Hamborn | 8.5 |
| Marxloh | 0 |
| Neumühl | 6.3 |
| Obermarxloh | 0 |
| Röttgersbach | -2 |
| Meiderich / Beeck | |
| Beeck | 0 |
| Beeckerwerth | 0 |
| Bruckhausen | 0 |
| Laar | -3.9 |
| Mittelmeiderich | -1.9 |
| Obermeiderich | 6.5 |
| Untermeiderich | 2 |
| Homberg / Ruhrort / Baerl | |
| Alt-Homberg | 0 |
| Baerl | -6.8 |
| Hochheide | 6 |
| Ruhrort | 0 |
| Rheinhausen | |
| Bergheim | 3.7 |
| Hochemmerich | 0 |
| Friemersheim | 0 |
| Rheinhausen-Mitte | 1.9 |
| Rumeln-Kaldenhausen | 0 |
| Duisburg-Mitte | |
| Altstadt | 5 |
| Dellviertel | -5.2 |
| Duissern | 0 |
| Hochfeld | 0 |
| Kaßlerfeld | -1.9 |
| Neudorf-Nord | -1.6 |
| Neudorf-Süd | 0 |
| Neuenkamp | -7.5 |
| Wanheimerort | 3.7 |
| Duisburg-Süd | |
| Bissingheim | 0 |
| Buchholz | 6.9 |
| Großenbaum | 1.7 |
| Huckingen | -4.9 |
| Hüttenheim | 3.8 |
| Mündelheim (zahrnuje Ehingen, Rheinheim, Serm und Holtum) | 8.6 |
| Rahm | -4.5 |
| Ungelsheim | 5.3 |
| Wanheim-Angerhausen | 0 |
| Wedau | 3.3 |
Komerční nemovitosti v Duisburgu lze bezpečně nazvat levnými, a to i s přihlédnutím k dodatečným nákladům na notářské poplatky, daně a provize zprostředkovatele. Následující tabulka vám pomůže zorientovat se v aktuálních cenách nejoblíbenějších komerčních budov:
| Objekt nemovitosti | Rok výroby | Plocha, m2) | Ziskovost (%) | Absolutní příjem (EUR) | Cena (EUR) | Přidat. výdaje (notář, daň z nákupu, provize zprostředkovatele) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Dva nájemní domy | 1960 | 1.222 | 0.08 | 69.000 | 860.000 | 0.02 0.065 0.071 |
| Kancelářská budova | 1978 | 1.498 | 0.073 | 127.200 | 1,750,000 | 0.02 0.065 0.071 |
| Portfolio bytových domů | 1960 | 1.222 | 0.075 | 80.260 | 1,070,000 | 0.015 0.065 0.06 |
| Investiční pozemek | - | 15.000 | - | - | 2,200,000 | 0.02 0.065 0.071 |
Ceny za byty různých velikostí
Zde jsou 2 tabulky - první vám pomůže udělat si představu o průměrných nákladech na jeden metr čtvereční bytové plochy v Duisburgu, spolkové zemi Severní Porýní-Vestfálsko a v Německu jako celku, a informace z druhé tabulka vám pomůže pochopit dynamiku nákladů na byty v období od roku 2021 do roku 2021:
Následující tabulka obsahuje údaje o tom, za jakou cenu si můžete koupit byt v Duisburgu, v závislosti na tom, která oblast města bude vybrána:
Ceny za jednotlivé bytové domy různých velikostí
Následující 2 tabulky pomohou posoudit vyhlídky na koupi jednotlivého obytného domu v Duisburgu: informace z první tabulky vám řeknou o průměrných nákladech na domy v Duisburgu, Severním Porýní-Vestfálsku a Německu k roku 2021 a informace z druhá tabulka pomůže vytvořit představu o změně peněz na soukromé budovy od roku 2021 do roku 2021:
Aktuální průměrné ceny za jeden metr čtvereční plochy soukromého domu v určitých čtvrtích Duisburgu jsou uvedeny v tabulce níže:
Následující tabulka ukazuje průměrné tržní ceny rodinných domů v Duisburg podle městských částí:
| Okres | Ceny domů (EUR) |
|---|---|
| Walsum | |
| Aldenrade | 225.000 |
| Alt-Walsum | 265.000 |
| Fahrn | 149.000 |
| Overbruch | 197.000 |
| Vierlinden | 167.000 |
| Wehofen | 108.000 |
| Hamborn | |
| Alt-Hamborn | 189.000 |
| Marxloh | 252.000 |
| Neumühl | 193.000 |
| Obermarxloh | 178.000 |
| Röttgersbach | 258.000 |
| Meiderich / Beeck | |
| Beeck | 136.000 |
| Beeckerwerth | 126.000 |
| Bruckhausen | 125.000 |
| Laar | 141.000 |
| Mittelmeiderich | 180.000 |
| Obermeiderich | 211.000 |
| Untermeiderich | 207.000 |
| Homberg / Ruhrort / Baerl | |
| Alt-Homberg | 195.000 |
| Baerl | 338.000 |
| Hochheide | 223.000 |
| Ruhrort | 206.000 |
| Rheinhausen | |
| Bergheim | 266.000 |
| Hochemmerich | 208.000 |
| Friemersheim | 199.000 |
| Rheinhausen-Mitte | 113.000 |
| Rumeln-Kaldenhausen | 292.000 |
| Duisburg-Mitte | |
| Altstadt | 293.000 |
| Dellviertel | 314.000 |
| Duissern | 374.000 |
| Hochfeld | 228.000 |
| Neudorf-Nord | 360.000 |
| Neudorf-Süd | 325.000 |
| Neuenkamp | 193.000 |
| Wanheimerort | 187.000 |
| Duisburg-Süd | |
| Bissingheim | 297.000 |
| Buchholz | 282.000 |
| Großenbaum | 441.000 |
| Huckingen | 530.000 |
| Hüttenheim | 242.000 |
| Mündelheim | 295.000 |
| (zahrnuje Ehingen, Rheinheim, Serm und Holtum) | |
| Rahm | 430.000 |
| Ungelsheim | 306.000 |
| Wanheim-Angerhausen | 267.000 |
| Wedau | 256.000 |
Níže jsou uvedeny aktuální ceny za 1 m2 plochy kondominia v okresech Duisburg, ve kterých se aktuálně prodávají:
| Okres | Ceny bytů (EUR / m2) |
|---|---|
| Walsum | |
| Aldenrade | 1000 |
| Alt-Walsum | 1.450 |
| Fahrn | 800 |
| Overbruch | 1.200 |
| Vierlinden | 1000 |
| Wehofen | 1.400 |
| Hamborn | |
| Alt-Hamborn | 700 |
| Marxloh | 650 |
| Neumühl | 950 |
| Obermarxloh | 700 |
| Röttgersbach | 1.15 |
| Meiderich / Beeck | |
| Beeck | 600 |
| Bruckhausen | 450 |
| Laar | 650 |
| Mittelmeiderich | 800 |
| Obermeiderich | 700 |
| Untermeiderich | 700 |
| Homberg / Ruhrort / Baerl | |
| Alt-Homberg | 1000 |
| Baerl | 1.900 |
| Hochheide | 850 |
| Ruhrort | 1.200 |
| Rheinhausen | |
| Bergheim | 1.100 |
| Hochemmerich | 650 |
| Friemersheim | 1000 |
| Rumeln-Kaldenhausen | 1.600 |
| Duisburg-Mitte | |
| Altstadt | 1.300 |
| Dellviertel | 1.100 |
| Duissern | 1.500 |
| Hochfeld | 550 |
| Kaßlerfeld | 850 |
| Neudorf-Nord | 1.300 |
| Neudorf-Süd | 1.200 |
| Neuenkamp | 1000 |
| Wanheimerort | 800 |
| Duisburg-Süd | |
| Bissingheim | 950 |
| Buchholz | 1.200 |
| Großenbaum | 1.500 |
| Huckingen | 1.300 |
| Hüttenheim | 800 |
| Mündelheim (zahrnuje Ehingen, Rheinheim, Serm und Holtum) | 1.150 |
| Rahm | 1.900 |
| Wanheim-Angerhausen | 1.050 |
| Wedau | 1.050 |
Ceny pronájmu rezidenčních a komerčních nemovitostí podle okresů
Vysoká nezaměstnanost, stárnoucí populace, zmenšující se populace, velký podíl sociálního bydlení pro rodiny s nízkými příjmy a migranty – tyto okolnosti neovlivnily místní trh s nemovitostmi zrovna nejlépe. Ceny nájmů dlouhodobě klesají a dnes si můžete pronajmout byt celkem levně i v atraktivních lokalitách Duisburgu.
Pronajímat bydlení k následnému podnájmu bude nerentabilní: nabídek je na trhu dost, úřady se dokonce zbavují prázdných bytových domů.
Co se týče pronájmu komerčních nemovitostí, lze sazby pronajímatelů také označit za mírné. Snažit se vydělat na podnájmu se ale nevyplatí – mnoho provozoven je zavřených kvůli nedostatku návštěvníků, aby dosáhli úrovně soběstačnosti. Jednoduše řečeno, podnikatelé mohou snadno najít vhodné prostory, aniž by přeplatili majiteli.
Aktuální ceny pronájmu některých typů komerčních nemovitostí jsou uvedeny v tabulce níže:
| Komerční nemovitosti | Plocha, m2) | Cena za 1 m 2 (euro) | Celkové náklady (EUR) |
|---|---|---|---|
| Kancelářská budova | 3.104 | 10,00 | 31.040 |
| Kancelářský prostor | 184 | 11.96 | 2.200 |
| Logistický sklad | 6.684 | 4.70 | 31.415 |
| Obchodní prostory v 1. patře budovy | 160 | 4.50 | 720 |
| Kavárna se stoly na ulici | 300 | 8.34 | 2.500 |
| Bar | 140 | 5.72 | 800 |
| Restaurace | 595 | 2.11 | 1.250 |
| Mini hotel | 300 | 5,00 | 1.500 |
| Pozemek (komunikace) | 1.100 | 6,00 | 6.600 |
| Sklad vína s přesným prodejem | 240 | 4.38 | 1.050 |
Ceny za pronájem bytů různých velikostí
Poptávka po nájemním bydlení v Duisburgu je srovnatelná s průměrem Spolkové republiky Německo - od data zveřejnění oznámení o pronájmu bytu do podpisu smlouvy s nájemcem uplyne v průměru 14 dní tady. Pro srovnání, v Berlíně se hledají ti, kteří si chtějí pronajmout byt, za 10 dní a ve Freiburgu za 6 dní.
Obyvatelé Duisburgu utratí za pronájem bytu v průměru 14,1 % svého měsíčního výdělku, pokud nebereme v úvahu náklady na energie a další náklady na údržbu obydlí. Na úhradu služeb za odvoz domovního odpadu, teplou a studenou vodu, klimatizaci, topení a elektřinu si obyvatelé navíc odkládají zhruba 170 eur měsíčně.
Věnujte pozornost tabulkám níže. První obsahuje informace o průměrné hodnotě pronájmu bytů v Duisburgu (pro srovnání jsme uvedli i průměrné ceny pro spolkovou zemi Severní Porýní-Vestfálsko a Německo) a druhá tabulka odráží informace o změně nákladů na pronájem. byty na rok 2011-2017:
Níže uvedená tabulka poskytuje informace o průměrných nákladech na pronájem bytů v některých oblastech města Duisburg:
Ceny pronájmu soukromého domu
Průměrné ceny pronájmu soukromých obytných budov 100 m2, 150 m2 a 200 m2 v Duisburgu, Severním Porýní-Vestfálsku a Spolkové republice Německo jsou uvedeny v první tabulce, kterou vidíte níže. A druhá tabulka odráží dynamiku cen za pronájem domů v letech 2011-2017:
Závěr
Duisburg má v současné době velkou nabídku rodinných domů. Vysoká míra nezaměstnanosti již řadu let sráží hodnotu nemovitostí v nižších cenových segmentech. Aktuálně dostupné bydlení v mnoha oblastech, zejména severně od přístavu, bude brzy zbouráno a modernizováno - budou vybavena nová parkovací místa, plánuje se slibný byznys, úřady hlásí i úpravu veřejných míst.
Na jihu Duisburgu, v Rheinhausenu, urbanistická struktura připomíná spíše vesnici. moderní rodinné domy jsou rozesety po celém území, ale tu a tam se objevují kontrastní řadová sídliště z poválečného období, která potřebují rekonstrukci.
A na samém severu města, v Baerle a Walsum, je podobná městská struktura přítomna v blízkosti rekreačních oblastí a veřejných míst.
Obecně je v Duisburgu tendence k poklesu počtu velkých obytných čtvrtí, což by mělo přispět ke zvýšení životní úrovně především díky aktivnímu ozelenění ulic a dobře rozvinuté infrastruktuře.
Potenciální kupci by měli zvážit možnosti nemovitostí, které mají dlouhodobou perspektivu, a pečlivě zhodnotit oblast - pochopení toho, která lokalita a vlastnosti budou nadále dobře fungovat a poskytovat nájemcům dobrý život.
Takže v průběhu analýzy investiční atraktivity rezidenčních a komerčních nemovitostí v Duisburgu byly zjištěny následující negativní faktory:
- Neustále se snižující počet obyvatel města. Průměrný věk obyvatel Duisburgu je 40-45 let a v některých oblastech - 50 let.
- Nedostatečně rozvinutá infrastruktura v některých částech města.
- Nízká životní úroveň místních obyvatel.
- Extrémně vysoká míra nezaměstnanosti.
- Nízká platební schopnost obyvatelstva.
- Malý počet zelených ploch, zkažených průmyslovými objekty viditelnými odevšad.
Kladné body ve prospěch nákupu nemovitosti v Duisburgu jsou:
- Neustálá práce úřadů na zkvalitňování života obyvatel, aktivní výstavba rozvojových zón, ozelenění ulic, budování protihlukových bariér mezi továrnami a obytnými soubory, zvyšování počtu parkovacích míst a rekreačních ploch.
- Přítomnost univerzity, kliniky.
- Rozvinuté dopravní spojení, blízkost Düsseldorfu.
- Přítomnost mnoha provozních průmyslových podniků, servisních společností, továren, high-tech odvětví. Ekonomiku města lze nazvat stabilní díky místnímu říčnímu a námořnímu přístavu.
- Nízké nájemné, nízké náklady na byty a domy – současné ceny nemovitostí v Duisburgu umožňují nákup objektů začínajícím investorům s malým kapitálem.
Připomeňme si také hlavní ukazatele, kterými by se mělo řídit při hodnocení trhu s nemovitostmi ve městě:
| Průměrná cena pronájmu | 5,30 euro/m2 |
| Průměrná cena domu | 243 000 eur |
| Průměrné náklady na kondominium | 1 050 euro / m2 |
| Průměrné náklady na 1 m2 plochy bytu (30 m2) | 1389 eur |
| Dynamika cen nemovitostí ve srovnání s předchozím rokem (2017) | 0.019 |
